Глеб Осипов - Практика инвестирования в коммерческую недвижимость

Для начала в общих чертах дадим определение коммерческой недвижимости. Терминологии не избежать. Это нужно для того, чтобы мы с вами, читатели, говорили на одном языке.

Итак, обратимся к «Википедии».

Коммерческая недвижимость – здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода [15]. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Коммерческая недвижимость – земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты) [15]. К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой, если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может также относиться к коммерческой в том случае, если её использование предполагает получение прибыли [19]. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира в отдельности – это частное жильё. Возведение многоквартирного дома – это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство – инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестаёт быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Ознакомившись с основными понятиями, в качестве примера выделим следующие категории коммерческой недвижимости:

Из представленных категорий только первые четыре имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние – скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.

Итак, под коммерческой недвижимостью будем понимать любой объект (жилая и нежилая недвижимость), целью пользования которым является получение прибыли за счёт сдачи в аренду или же организации бизнеса, а также перепродажа объектов.

Под термином «объект» будем понимать любую коммерческую недвижимость или конкретный пример в зависимости от контекста.

Здание – это любое целое строительное сооружение с помещениями.

Помещение – это некоторое пространство (квартира, офис, блок и т. п.), входящее в состав части здания, имеющей определённое назначение и отгороженной от других частей строительными конструкциями (стенами).

Остановимся подробнее на некоторой терминологии.

Наверняка вам часто приходится слышать такое словосочетание, как «свободное назначение». Это разговорный термин. Им обычно называют помещения, использование которых не регламентировано, или же в случаях, когда недвижимость может быть использована в различных целях (офис, магазин, салон красоты, кафе и т. д.).

Помещение свободной планировки условно можно разделить на следующие категории:

Сегмент 1. Это современное технологичное здание с высотой потолка не менее 3,3 м, с большими окнами, располагающееся вблизи транспортной развязки, метро. Объект оснащён современной системой охраны, пожарной сигнализации, подземным и наземным паркингом.

Сегмент 2. Помещения с качественным ремонтом, пожарной сигнализацией, видеонаблюдением.

Сегмент 3. Постройки советских времён, но с хорошим ремонтом. Невысокие потолки (до 3 м), маленькие лифты, неудобная планировка.

Сегмент 4. Помещения, расположенные в жилом доме, с отдельным входом.

К торговым относятся любые коммерческие помещения, в которых осуществляется деятельность по реализации товаров. В основном это торговые центры и помещения на первом этаже с выходом на оживлённую проезжую часть (так называемый street retail). Вы часто можете услышать разговорный термин «торгушка», что означает принадлежность предмета общения к торговым помещениям. Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости торговые помещения ценятся лучше остальных категорий.