Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

отнесении объектов к этой группе уже возникают весьма серьезные проблемы.

В частности, не до конца ясно, что понимается под иными, кроме зданий и

сооружений, объектами, прочно связанными с земельным участком. Очевидно, к

этим объектам относятся объекты незавершенного строительства. Сюда же, по

мнению автора, следовало бы отнести объекты, подвергшиеся частичному

разрушению. Изучение практики государственной регистрации показало, что

практически все объекты, включенные во П-й раздел реестра, именовались либо

зданиями, либо сооружениями, либо объектами незавершенного строительства.

Существуют, по крайней мере, еще две проблемы, связанные с данным

разделом.

Первая проблема состоит в возможности расположения в данном разделе

объектов, представляющих собой обособленные части зданий или сооружений. С

одной стороны, Закон о регистрации и Правила ведения ЕГРП прямо такую

возможность не предусматривают, а с другой стороны, в названии третьего раздела

говорится об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Говоря об

обособленных частях зданий, мы в первую очередь имеем в виду такие их части,

которые могут быть использованы автономно от других частей объекта. Так, если

отдельная квартира или несколько квартир не могут быть автономно

использованы, так как для подхода к ним и обеспечения их функционирования

необходимы общие помещения дома, а также несущие конструкции,

45

электрическое, сантехническое и иное оборудование, то при определенных

условиях блок-секция или флигель, имеющий отдельный вход, могут быть

объектами автономного использования, в том числе иметь самостоятельное,

отличное от других частей здания назначение (например, общежитие, гостиница,

детский сад и пр.). Наиболее простым и традиционным примером

самостоятельного статуса части здания является реальный раздел индивидуального

жилого дома. Судебная практика давно признавала за такими частями объекта

самостоятельный статус, аналогичный целому жилому дому. В то же время в

последние годы в ряде регионов практика органов технической инвентаризации

отказалась от выделения части жилого дома в качестве самостоятельного объекта

недвижимости, рассматривая такую часть как квартиру, а дом в качестве

многоквартирного. Однако если обратиться к Жилищному кодексу РФ, то он в ст.

16, наряду с жилым домом и квартирой, называет такой объект жилой

недвижимости, как часть жилого дома. В последнее время приобрело большое

распространение строительство таун-хаузов – домов, в которых в каждое жилое

помещение имеется отдельный вход, не сообщающийся с общими помещениями

такого дома. При этом помещения в таком доме признаются квартирами, а сам дом

многоквартирным, хотя они ничем не отличаются от помещений, которые

получены в результате реального раздела ранее единого жилого дома. Не

действующий ныне Федеральный закон "О товариществах собственников жилья",

в п. 2 ст. 5 указывал, что часть здания может иметь самостоятельный статус, если

она "размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других

частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел", и "при условии,

что надстройка, реконструкция, перестройка, либо снос этой блок-секции не

нарушает целостность других частей здания". Данная норма, хотя и утратила силу,

но представляла собой хороший пример законодательного закрепления

технических критериев для принятия решений в сфере недвижимого имущества.

По нашему мнению, она могла бы быть положена в основу нормы,

устанавливающей критерии для признания части здания самостоятельным

46

объектом недвижимости, подлежащим отражению во II-м разделе ЕГРП.

Необходимость такого решения продиктована жизнью. В частности, весьма

распространенной является практика сдачи объектов в эксплуатацию очередями,

когда одна из частей будущего единого здания начинает функционировать раньше

других частей. Вполне очевидно, что при обращении за регистрацией права на эту

часть здания право на нее должно быть зарегистрировано в разделе II ЕГРП. При

дальнейшей достройке и желании зарегистрировать право на все здание, у

заявителя будет два варианта - либо зарегистрировать право на вторую часть

здания как на самостоятельный объект недвижимости, либо обратиться за