Unknown - o 4eafe13d188a5ee7

регистрацией прав на здание в целом с прекращением права на ранее

зарегистрированную его часть.

Вызывает серьезные сомнения позиция М.Г. Пискуновой, которая, предлагая в

качестве критерия разграничения видов объектов недвижимого имущества

Общероссийский классификатор основных фондов1, дает следующие

рекомендации: "Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но

каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают

отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие

самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а

также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы

и прочее) являются самостоятельными объектами" 2. Все, что здесь сказано об

отдельно стоящих зданиях не вызывает возражений. Что касается пристроек и

"зданий", имеющих общую стену, то, как представляется, "самостоятельное

хозяйственное значение" не может быть критерием для того, чтобы они приобрели

статус самостоятельных зданий. В этой связи представляется правильной практика

органов технической инвентаризации, которые наличие общей стены (а не

1 Пискунова М.Г. Понятие имущественного комплекса в законодательстве и правовой

режим объектов в его составе // Государственная регистрация прав на недвижимость:

теория и практика. - М., 2005. - С. 365.

2 Там же. - С. 366.

47

примыкающих друг к другу стен) считают основанием для признания объекта

единым зданием или сооружением.

Данная проблема, безусловно, нуждается в законодательном

урегулировании. Определенные надежды в этом плане возлагались на

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости", где следовало

бы сформулировать критерии возможности отнесения части здания к

самостоятельным объектам недвижимости, К сожалению, этот закон не внес

ясности в данный вопрос, а скорее еще более его запутал. В данном законе, с

одной стороны, предусматривается возможность учета частей объекта (ст.ст. 7, 17,

20), а, с другой стороны, статья первая этого закона не относит части объекта к

объектам недвижимости, в отношении которых осуществляется кадастровый учет.

Об учете частей объекта говорится почему-то исключительно для случаев, когда

часть объекта выступает предметом ограничения (обременения). Видимо,

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" в этой части

нуждается в доработке. В нем следовало бы указать критерии возможности

самостоятельного учета частей зданий и сооружений и определить порядок такого

учета. В качестве таких критериев следует указать возможность автономного от

других частей здания функционирования, самостоятельного ввода в

эксплуатацию, реконструкции и сноса. В Законе же о регистрации и Правилах

ведения ЕГРП следовало бы предусмотреть возможность включения таких

объектов во II-й раздел Единого реестра.

Вторая проблема состоит в установлении возможности включения во II-й

раздел ЕГРП объектов, состоящих из нескольких зданий и сооружений, так

называемых комплексов зданий и сооружений. По нашему мнению, действующее

законодательство не позволяет положительно решить этот вопрос. Закону на

сегодня известен только один имущественный комплекс, признаваемый в целом

самостоятельным объектом недвижимости - это предприятие, как имущественный

комплекс. До прекращения действия Закона "О товариществах собственников

жилья" существовал и другой вид имущественного комплекса – кондоминиум. Но

48

с 1 марта 2005 года такое понятие и такой объект недвижимости не существуют в

нашем законодательстве. Только эти имущественные комплексы могли быть

отражены в ЕГРП, при этом, как следует из Правил ведения ЕГРП они подлежали

отражению не во II-м разделе реестра, а в самостоятельных разделах, которые не

охватываются схемой, изложенной в ст. 12 Закона о регистрации. Во II-м же

разделе все равно подлежали отражению отдельные объекты (здания и

сооружения), входящие в эти комплексы. Вот почему, если некий комплекс состоит

из отдельных зданий, учету должно подлежать каждое здание и право должно

регистрироваться на каждый подлежащий учету объект. Разумеется, это не

исключает рассмотрение собственником определенной совокупности объектов

именно как комплекса зданий (например, монастырь, комплекс спортивных