Вениамин Гассуль - Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ

Рассматривая проблему с точки зрения повышения ответственности за сохранность, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире, представляется целесообразным руководствоваться тем же принципом, который применяется по отношению к установленному в квартире санитарно-техническому оборудованию, то есть эти приборы должны находиться в собственности владельца квартиры со всеми вытекающими правами и обязанностями по отношению к ним.

По существу, поддерживается позиция Фонда, но для ее реализации в рамках действующего законодательства, прежде всего ЖК РФ, предлагается внести небольшое дополнение в схему 1 обвязки отопительного прибора, установив на обратной подводке запорно-регулирующую арматуру (такую же, как на подающей подводке). Такое дополнение позволит отключать отопительный прибор без остановки стояка, который будет работать через замыкающий участок, минуя отопительный прибор. В этом случае, руководствуясь п. 1 ст. 36 ЖК РФ, этот прибор нельзя будет отнести к общему имуществу, так как система отопления сможет без его участия обслуживать более одного помещения.

Полученный вывод требует некоторого пояснения, ибо система отопления как часть всего комплекса отопительного оборудования будет работать как при включенном отопительном приборе, так и при отключенном. Однако возможность функционирования системы отопления по обслуживанию более одного помещения без участия расположенных в квартире отопительных приборов дает достаточно оснований для того, чтобы не относить эти приборы к общему имуществу.

Кстати, необходимо указать, что по имеющейся информации Фонд признал свою ошибку, исключив отопительные приборы из состава общего имущества без изменения схемы их обвязки.

Следует особо подчеркнуть, что законодатель для отнесения оборудования к общему имуществу не указал на наличие каких-либо условий, кроме выполнения основного принципа п. 1 ст. 36 ЖК РФ – обслуживания более одного помещения. Таким образом, сам факт подключения к стояку отопительных приборов и отключения от него, равно как и влияние этого факта на температуру в смежных жилых помещениях, не препятствуют признанию такого стояка отопления частью общего имущества. В то же время отопительные приборы в квартире могут при установке дополнительного запорно-регулирующего устройства отключаться от системы отопления и подключаться к ней, то есть обслуживать только одно помещение, в котором они установлены, что обусловливает их исключение из состава общего имущества.

В связи со сказанным можно привести аналогию со стояком системы водоснабжения и подключенными к нему санитарно-техническими приборами, расположенными в квартире. Ни у кого не вызывает сомнения, что стояк водопровода относится к общему имуществу, а санитарно-технические приборы исключены из его состава. Они так же, как и отопительные приборы, могут быть подключены к стояку и отключены от него, что оказывает влияние на обеспечение водой санитарно-технических приборов верхних этажей. Однако в обоих случаях стояки обслуживают более одного помещения и относятся к общему имуществу, а отопительные и санитарно-технические приборы обслуживают только одно помещение и относятся к имуществу владельцев квартир. При этом нельзя забывать, что этот вывод, основанный на главном принципе ст. 36 ЖК РФ, справедлив при условии установки дополнительной арматуры в схему обвязки отопительного прибора.

Таким образом, внеся в типовую схему обвязки отопительного прибора дополнительную единицу запорно-регулирующей арматуры, можно получить схему системы отопления (схема 2), при которой отопительные приборы на основании положений ст. 36 ЖК РФ и с учетом сказанного выше не будут отнесены к общему имуществу.

Однако в домах послевоенной постройки часто применялись нетиповые обвязки в проточных системах отопления с трехходовыми кранами и межсекционными радиаторными кранами ДГИ. В первом случае трехходовой кран устанавливался на пересечении подающей подводки с замыкающим участком (перемычкой), и для приведения обвязки отопительного прибора к схеме 2 требуется установить дополнительную запорную арматуру на обратной подводке. Во втором случае первая секция чугунного радиатора служила перемычкой, а кран ДГИ ставился между ней и остальной частью радиатора. Для приведения в этом случае обвязки радиатора к схеме 2 необходимо на подающей и обратной подводке установить по одной единице запорной арматуры, а перед ними – перемычку.