Вениамин Гассуль - Управление многоквартирным домом в системе ЖКХ

Из сказанного следует, что третий, нижний, уровень управления осуществляется единолично председателем правления. При этом председатель правления может нанять в помощники управляющего. В практике встречаются случаи успешной работы тандема: председатель правления на общественных началах и управляющий на договорной, оплачиваемой основе.

Однако теория и практика показывают, что наиболее эффективно управление ТСЖ осуществляется при совмещении в одном лице должностей председателя правления и управляющего. Такое совмещение представляется необходимым условием для перехода к профессиональному управлению с соответствующей оплатой управленческого труда.

Вопрос легитимности оплаты труда председателя правления требует особого рассмотрения в связи с тем, что изменения, внесенные Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ в ЖК РФ, поставили ряд ограничений, предъявляемых к члену правления (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ) по материальному вознаграждению (оплате) его работы в товариществе.

В сложившейся ситуации предлагается рассмотреть несколько возможных вариантов решения проблемы.

Наиболее простой из них заключается в том, что общее собрание может утвердить (или принять во внимание утвержденное правлением) положение о председателе правления, установив подробный круг его обязанностей, фактически включающий задачи председателя правления и управляющего, а также определив ему размер ежемесячного вознаграждения. Такое решение не противоречит пп. 11 п. 2 ст. 145, где имеется указание об определении вознаграждения отдельно (в том числе) председателю правления и отсутствует указание о периоде, за который определяется вознаграждение.

Однако следует учесть, что при этом варианте не производятся отчисления в пенсионный фонд со всеми вытекающими положительными и отрицательными последствиями. Такой вариант приемлем для председателя-пенсионера.

Можно рассматривать вариант, который выглядит довольно привлекательно с точки зрения возможности фактического совмещения должности председателя правления с должностью управляющего.

В изменениях к ЖК РФ (п. 3.1 ст. 147) сказано, что «членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом…» Как указывалось выше, в этом случае председатель правления должен выйти из его состава.

Но председателю правления не запрещено быть лицом со статусом индивидуального предпринимателя, с которым товарищество заключило договор на «выполнение деятельности по надзору за состоянием и эксплуатацией жилого фонда» в конкретном доме. Такая формулировка соответствует Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭО) и позволяет уменьшить ставку взносов во внебюджетные фонды.

Предложенное решение легитимно с точки зрения теории управления и совпадает принципами, заложенными в ЖК РФ. Выполнение деятельности по надзору за состоянием и эксплуатацией дома (что соответствует содержанию и ремонту общего имущества дома) может рассматриваться как один из укрупненных блоков всей системы управления МКД, в котором осуществляются принятые органом управления (правлением и его председателем) технические и организационные решения, и эти действия нельзя отождествлять с управлением МКД. Следует учесть, что в данном случае весь экономический блок и блок управления коммунальными услугами остаются за правлением ТСЖ, равно как и полная ответственность за управление МКД в целом.

Указанная точка зрения фактически совпадает с положениями ЖК РФ. Рассматривая способ непосредственного управления МКД (ст. 164 ЖК РФ), собственникам квартир предлагается, как указывалось ранее, заключить с управляющей компанией «договор оказания услуг и/или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества», а не договор управления, хотя в этом случае даже соответствующий поток финансовых ресурсов передается управляющей компании.

Рассмотренное решение требует не только взвешенного подхода к его принятию, учитывающему все обстоятельства и интересы обеих сторон (ТСЖ и председателя правления), но и тщательной проработки и юридического оформления вопросов статуса лица, с которым заключается договор, всех условий этого договора, положения о наемных работниках, если они имеются в ТСЖ, и других вопросов.

Оба варианта находятся в рамках действующего законодательства и не связаны с ограничениями, указанными в п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ.