Ирина Дроздова - Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция

В статье 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс РФ) закреплены принципы отрасли жилищного права. Среди основных:

– обеспечение условий для осуществления гражданами прав на жилище;

– недопустимость произвольного лишения жилища;

– недопустимость произвольного ограничения жилищных прав;

– обеспечение безопасности мест проживания;

– создание благополучных условий для проживания;

– обеспечение прозрачности действий участников жилищной сферы.

В данной работе речь пойдет о пользовании, управлении и эксплуатации общедолевого имущества многоквартирных домов.

Анализируя вышеназванные основные принципы, можно определить основной вектор в системе пользования, управления и эксплуатации многоквартирными домами – это обеспечение безопасности и благополучия человека, которые можно объединить в понятие «обеспечение качества жизни».

В первой части проводится обзорный анализ жилищного законодательства. Необходимость этого заключается прежде всего в том, что для выстраивания системы пользования, управления и эксплуатации общедолевым имуществом многоквартирных домов (далее – Системы пользования, управления и эксплуатации МКД) в первую очередь должны быть названы субъекты этой области, четко определены нормы, которые должны ими выполняться, ответственность этих субъектов и механизмы работы всей Системы пользования, управления и эксплуатации МКД, в том числе осуществление контроля и надзора за ней.

Далее, для полного анализа приводится обзор практики надзора и контроля в жилищной сфере (а не только жилищного надзора, как это предусмотрено в ст. 20 Жилищного кодекса РФ) различных государственных и муниципальных органов власти.

Вторая часть является результатом анализа информации, в том числе содержащейся в первой части, и на основании этого к обсуждению предлагается Система пользования, управления и эксплуатации МКД.

Законодательство в жилищной сфере можно разделить на:

– общие положения в целом, касающиеся компетенции, жилищных прав и обязанностей субъектов жилищных и иных, связанных с ними правоотношений;

– специальные нормы, регулирующие особенность правового положения и деятельность субъектов жилищной сферы;

– нормы, регламентирующие осуществление контроля и надзора за соблюдением норм жилищного права и тесно связанного с ним законодательства.

Жилищный кодекс РФ, а также подзаконные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации претерпевают «бесконечные» изменения. Это обусловлено необходимостью реформирования системы жилищной сферы. Но для проведения жилищной реформы в первую очередь необходима ревизия жилищных и сопряженных с ними норм, а не хаотичное принятие несогласованных между собой актов.

1.1.1. Для начала необходимо четко сформулировать понятия, определяющие сущность уже существующих отношений, и привести в соответствие с ними те, которые встречаются в иных нормативных правовых актах и имеют отношение к жилищным правам и обязанностям. Учитывая, что Жилищный кодекс РФ является базовым нормативным правовым актом к иным нормативным правовым актам в жилищной сфере, эти основные понятия (дефиниции) необходимо закрепить в самом Жилищном кодексе РФ.

Среди таких понятий можно выделить:

а) по видам помещений:

– жилое помещение;

– многоквартирный дом;

– нежилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

– одноквартирный дом / жилой дом, двухквартирный дом;

– квартира;

– комната;

– объекты, относящиеся к общедолевому имуществу;

б) по субъектам, независимо от форм собственности (частной, муниципальной, государственной):

– лицо, имеющее право пользования помещением (собственник, наниматель, участник долевого строительства (лицо, принявшее помещение у застройщика по акту), член жилищного, жилищно-строительного кооператива, товарищества собственников жилья);