Ирина Дроздова - Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция

В пункте 3 части II «Условия предоставления коммунальных услуг» Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» нет такого субъекта как участник долевого строительства и иного лица, получившего помещения по акту от застройщика. По названию Постановления можно рассмотреть такого субъекта, как «пользователь», но в данном случае имеется в виду пользователь не как «ответственный пользователь», а лицо, наравне с собственником пользующееся помещением, этим лицом может быть совместно проживающий родственник. В указанном постановлении законодатель уже именует ответственного пользователя как «потребителя» – лицо, пользующееся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Далее, важно, если это лицо рассматривать в контексте «субъекта предмета контроля и надзора», то и права и обязанности должны быть разъяснены этому лицу, и отражены в общих правилах пользования помещением для всех лиц, независимо от статуса (собственник, участник долевого строительства, член кооператива), главное, что этот субъект владеет и пользуется помещением. В пункте 5 Правил пользованиями жилыми помещениями (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25) определены лица, которые имеют право пользоваться конкретным жилым помещением. В этой части нет такого субъекта предмета надзора как участник долевого строительства или иного лица, получившего помещение по акту от застройщика:

«Право пользования жилым помещением имеют:

– наниматель жилого помещения (далее – наниматель) и члены его семьи – по договору социального найма жилого помещения;

– наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, – по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

– наниматель и члены его семьи – по договору найма специализированного жилого помещения;

– собственник жилого помещения и члены его семьи;

– член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи».

Также этим нормативно-правовым актом определены правила пользования только жилыми помещениями, и совершенно выпадает категория нежилых помещений, расположенных в составе многоквартирного дома и не относящиеся к объектам общедолевого имущества. Получается, что пользователи расположенных в составе многоквартирного дома нежилых помещений, которые не относятся к объектам общедолевой собственности, но расположены в многоквартирных домах, могут и не соблюдать правила по содержанию санитарно-технического и иного оборудования, производить перепланировку и другие действия и бездействия, в то же время фактически являясь субъектами предмета надзора.

Если продолжить говорить о дефинициях жилищного законодательства, то уже в Постановлении № 354 появляется такая категория как «нежилое помещение в многоквартирном доме, не являющееся жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме», но в основополагающем нормативно-правовом акте жилищного законодательства – Жилищном кодексе РФ – эти помещения не закреплены как вид. О таких помещениях есть лишь косвенное упоминание в главе 3 Жилищного Кодекса в контексте движения жилых и нежилых фондов.

Участника долевого строительства или лицо, принявшее помещение по акту от застройщика также, можно считать, несправедливо ущемленными в праве выбора способа управления объектом общедолевого имущества, так как именно это лицо имеет прямое отношение к помещению, полученному по акту.

Если вернуться к вопросу о способе выбора лица, осуществляющего управление и эксплуатацию объекта общедолевого имущества, то следует отметить наличие коллизии в статье 161 между ее частями 4 и 13 Жилищного кодекса РФ.

В части 4 указано, что орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение не реализовано. А в части 13 этой же статьи указан другой временной промежуток, который исчисляется не по истечении неиспользованного года, а уже исчисляется со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и составляет 20 дней.