Ирина Дроздова - Система пользования, управления и эксплуатации многоквартирным домом как объектом общедолевого имущества. Концепция

Частью 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ определен срок, на который может быть заключен договор управления между застройщиком и выбранной им согласно части 14 статьи 161 управляющей компанией, и составляет он три месяца.

Если обратиться к фактически складывающимся отношениям на практике, то данной нормой искусственно создается препятствие для ведения бизнеса в данной сфере деятельности, в форме ограничений по срокам (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ – срок 3 месяца), поскольку невозможно за такой короткий период не только организовать нормальную приемку помещений, коммуникаций, сооружений, оборудования и территории, но и наладить работу по управлению и эксплуатации, не говоря уже о получении выгод от данной предпринимательской деятельности. Ни застройщику, ни какой другой организации нерентабельно вкладывать средства на ведение «бизнеса в три месяца», и соответственно выбор, который остается у застройщика и/или выбранной им управляющей организации невелик: либо осуществлять эту деятельность посредственно, не соблюдая требований действующих норм, либо устанавливать тариф на управление и эксплуатацию, в разы превышающий реальную цену на аналогичные услуги.

Открывается много возможностей для недобросовестных организаций, которые могут фактически и не осуществлять управление и эксплуатацию многоквартирными домами. Поскольку никаких отчетных собраний по выполненным работам, оказанным услугам данной организацией перед плательщиками, в нашем случае собственниками, участниками долевого строительства, не предусмотрено законом, да и в реальности это не осуществляется.

Также можно отметить, что существует практика «сбора» денежных средств за услуги управляющей компании вперед, за несколько месяцев, с участников долевого строительства застройщиком или выбранной им управляющей компанией. Данный «сбор» обусловлен тем, что пока дом новый и многие собственники еще не живут в нем, управляющие компании, таким образом, решают проблему неплатежей. В нынешней схеме «бизнес в три месяца» становится вполне реальным – собрать деньги с плательщиков, провести «псевдо приемку» домов и подписать акты приемки домов от застройщика и, совершенно естественно после этого «исчезнуть в неизвестном направлении», оставив после себя такие проблемы для собственников как:

1) отсутствие инженерно-технической исполнительной и проектной документации на многоквартирный дом;

2) неисправность инженерных и коммуникационных сетей;

3) ненадлежащее и непригодное состояние земельного участка и расположенного на нем многоквартирного дома.

В связи с отмеченным одной из главных проблем в обеспечении жилищных прав собственников является сокращенный срок управления новым домом и отсутствие контроля и надзора за такой деятельностью. Помимо этого, еще раз необходимо обратить внимание на то, зачем в этих условиях «в три месяца» исполнять Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, которое регулирует порядок заключения договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг. Данным постановлением установлен срок в 7 дней для заключения договора на поставку ресурсов между управляющей и ресурсоснабжающей организацией, подписания актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. А эта процедура на практике как раз и занимает от одного до трех месяцев.

Пунктом 14 «Правил предоставления коммунальных услуг», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, установлены сроки начала предоставления коммунальных услуг собственникам управляющей организацией: с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. Данные условия противоречат требованиям Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, в котором, как уже говорилось, установлен срок в 7 дней от дня заключения договора управления.

Для будущих собственников помещения является важным не только тот факт, что объект построен и сдан в эксплуатацию, но и качество передачи объекта в эксплуатацию, ответственность лица, принявшего его в управление и эксплуатацию и также сама эксплуатация. Передача в «эксплуатацию и управление» таких объектов, как многоквартирный дом, – это сложный многоэтапный процесс, качество которого неизбежно скажется на будущей стоимости тарифа на управление и эксплуатацию, на гарантиях по капитальному ремонту застройщика и, конечно же, безопасности. А по факту получается, что эта важная составляющая процесса прерывается. Если организация осознанно приходит вести «бизнес на три месяца», можно говорить о том, что отсутствие гарантий качества приемки домов естественно, обеспеченно и прогнозируемо.