Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

• хорошие экологические условия: на территории или вблизи элитного поселка должны быть лес и водоем, вид из окна не должен упираться в многоэтажную застройку или другие коттеджные поселки. Естественно, в радиусе 3–5 км не должно быть никаких микроэкологических загрязнителей типа животноводческих ферм, мусороперерабатывающих заводов, цехов по производству стройматериалов и т. д., а также источников электромагнитных излучений (мощные ЛЭП, ретрансляторы, передатчики сотовой связи и т. д.).

• оригинальное архитектурное исполнение как и домов (совсем не обязательно больших, как в 90-е годы), так и общественных территорий, наличие элементов ландшафтного дизайна, соответствующего характеру местности, где расположен поселок.

• богатая социальная инфраструктура, подразумевающая такие элементы, как хорошая дорога вплоть до каждого дома; профессиональная охрана с КПП (на территории элитного поселка чужие ни только не ездят, но и не ходят); наличие всех благ городской цивилизации, присущих элитному многоквартирному жилому комплексу (подробнее об этом шла речь в главе 5.1 нашей книги).

• наличие профессиональной службы эксплуатации. Элитный ОКП представляет собой высокотехнологичное предприятие со сложной системой инженерных и телекоммуникаций, поэтому горе-специалистов, которые привыкли решать технические вопросы при помощи «кувалды и чьей-то матери», в штате обслуживающего персонала в принципе быть не должно. То же самое, естественно, относится и к квалификации охраны.

• высокое качество строительства домов из долговечных и экологически чистых материалов. Поселки, в которых девелоперы используют рабсилу явно «рабского» происхождения, никак не могут впоследствии называться элитными. То же самое можно сказать и об архитектурном и строительном надзоре.

6. Класс «люкс» (100–200 млн. руб.).

В предыдущем разделе мы коротко рассмотрели критерии жилья в элитных поселках, стоимость которого составляет 80—150 млн. руб. Для еще более обеспеченных граждан на рынке присутствуют предложения следующей ценовой категории: «премиум-плюс», или «люкс». И все-таки принадлежность загородного дома к этому классу определяет не столько место и качество, сколько определенный стиль жизни в духе романов окологламурных авторов, хотя такие объекты – еще не предел.

7. Класс «эксклюзив» (от 200 млн. руб.).

Предложения самого высокого диапазона встречаются в сверхпрестижных местах Рублевского направления (Архангельское, Барвиха, Раздоры), обычно вблизи мест отдыха высших государственных сановников, а также в небольших закрытых поселках внутри Москвы (Серебряный бор, Сосновка, Черепково и ряд других). Сюда же попадают и большие (3–7 га) загородные резиденции по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Минскому, Киевскому и Ленинградскому направлениям – в «стандартных» ОКП таких цен еще пока нет.

Почему апартаменты продается обычно дешевле аналогичных по качеству квартир?

Причин несколько: высокие налоги и коммунальные платежи, невозможность оформить прописку; труднее получить ипотеку; отсутствие социальной инфраструктуры; очень высокая плотность застройки. Про апартаменты и лофты у нас пойдет в главе 5.17 нашей книги.

В рекламе можно увидеть такое: в одном городе, на одной улице продаются квартиры в похожих по параметрам домах. Но цена отличается в два раза (например, 3 и 1,5 миллиона рублей). Как такое может происходить?

Во втором случае (1,5 миллиона рублей) на продажу выставлены так называемые «недоквартиры», которые находятся в незаконно возведенных, чаще всего малоэтажных домах. Подробнее об этом пойдет речь в главе 5.8 нашей книги.

Скажите, на сколько обычно повышается цена при строительстве дома от котлована до приемки?

Если не учитывать иные экономические факторы (общий рост инфляции, изменение курса валют и т. д.), то в среднем на 20–30 %. Более подробно об этом пойдет речь в главе 5.15 нашей книги.

В каких пределах на сегодняшний день (конец 2016 года. – примеч. ред.) существует возможность торга при покупке новостройки? Располагаю свободными деньгами, могу рассчитаться наличными.

По отдельным объектам – до 12 %, а обычно – 5–7 %. Кроме того, застройщик может предложить и «натуральные скидки»: например, отделку квартиры, стройматериалы на ремонт, освобождение на какое-то время от коммунальных платежей после приемки дома. А вот рассчитываться наличными не рекомендуем – это опасно.