Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

Кто является сторонами (участниками) инвестиционного процесса при строительстве многоквартирного жилого дома? У кого из них в дальнейшем возникают права на квартиры и нежилые помещения?

Правоотношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений (в это понятие входит не только возведение многоквартирных домов, но и отдельно стоящих зданий нежилого назначения), регулируются федеральными законами № 39-ФЗ (об инвестициях) и № 214-ФЗ (о долевом строительстве). В соответствии с ними участниками инвестиционной деятельности являются застройщики, инвесторы, заказчики и подрядчики. Давайте разберем функции каждого из них более подробно (см. также табл. 5.3).

Застройщиком считается юридическое или физическое лицо, получившее права на земельный участок (в собственность или аренду) и собравшее исходно-разрешительную документацию (ИРД) на строительство. В соответствии с вышеупомянутым законом об инвестиционной деятельности застройщик имеет право привлекать капитальные вложения иных лиц (инвесторов), а также объединять с ними усилия для строительства (создания) на земельном участке соответствующего объекта недвижимости. Естественно, что право на возведенное здание будет принадлежать не только застройщику, но и инвесторам (на практике их обычно называют инвесторами первого порядка) согласно их взаимной договоренности.

Инвестором называется юридическое или физическое лицо, осуществляющее капитальные вложения с использованием собственных или привлеченных средств и осуществляющее практическую деятельность в целях получения прибыли или достижения общеполезной цели (постройки объекта). На практике различаются: генеральный инвестор – лицо, осуществляющее полное финансирование строительства объекта; соинвестор (инвестор первого порядка), который принимает на себя часть (определенный процент средств) инвестирования по договору с застройщиком или генинвестором; субинвестор (инвестор второго порядка), которому права и обязанности по инвестированию переуступаются категориями инвесторов, указанных выше. Именно в качестве субинвесторов обычно выступают граждане, которым передаются права на конкретные квартиры или нежилые помещения после оплаты ими соответствующих инвестиционных взносов.

Заказчик– уполномоченное застройщиком и/или инвестором юридическое или физическое лицо, которое осуществляет практическую реализацию инвестиционного проекта. При этом заказчик наделяется правами пользования и распоряжения капитальными вложениями в пределах полномочий, установленных договором с застройщиком и/или инвестором. Однако заказчик не приобретает права собственности на результат инвестиционной деятельности, за исключением случаев, когда он одновременно выполняет функции заказчика-застройщика или инвестора-заказчика.

Таблица 5.3

УЧАСТНИКИ ИНВЕСТПРОЦЕССА НОВОСТРОЕК

Подрядчикв самом общем случае – юридическое или физическое лицо, обязующееся своими силами выполнить для заказчика определенную работу к оговоренному сроку за согласованную оплату в соответствии с договором подряда (в нашем случае – строительного). На практике различаются: генподрядчик – строительная организация, которая на основании договора с заказчиком несет ответственность за своевременное и качественное выполнение всех строительно-монтажных работ, а также субподрядчик – юридическое или физическое лицо, чаще специализированная фирма, привлекаемая генподрядчиком для выполнения части работ по отдельному договору. В самом общем случае у подрядчика, так же как и у заказчика, не возникают права собственности на результат инвестиционной деятельности, однако по отдельному договору, обычно уступки прав требования указанные выше участники (заказчики и подрядчики), могут приобрести площади в возводимом доме (объекте) по взаимозачету (бартеру), и потом самостоятельно их реализовывать.

Хочу приобрести квартиру путем долевого участия в ее строительстве.

Как узнать, что за организации по этой схеме что-нибудь построили?

У кого из них и где можно приобрести жилье подешевле?