Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

В настоящий момент продажей квартир в новостройках занимается большое количество хозяйствующих субъектов (физических и юридических лиц). Давайте рассмотрим их основные типы (на примере г. Москвы) и приблизительный уровень цен (за 100 % принята стоимость 1 кв. м жилья без внутренней отделки, уже находящегося в собственности граждан, на территории того же муниципального района).

1. Застройщики (76–80 %).

Указанное понятие разъяснено и конкретизировано в Законе № 214-Ф3 [2] Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости. (в ред. от 03.07.2016 г.). , который вступил в действие с 01.04.2005 г. Из содержания этого нормативного акта, вроде бы следует, что застройщик несет всю полноту ответственности за результаты строительства, а в случае его срыва обязан вернуть дольщику деньги с процентами (подробнее об этом речь пойдет в главе 5.8). Кроме того, с застройщиком якобы выгоднее иметь дело с точки зрения простоты оформления взаимоотношений: выбрать квартиру, подписать договор, внести сразу или по частям оплату, подписать акт передачи жилья и в дальнейшем оформить собственность.

Внимание! Еще бытует подогреваемое соответствующей рекламой мнение, что «квартиры дешевле у тех, кто их строит ». Но это не совсем и не всегда так.

Как показала практика, обращение напрямую к застройщикам оправдывает себя только при покупке жилья эконом-класса в районах массовой застройки (в этом случае крупные строительные компании через свои аффилированные (зависимые) структуры действительно могут предложить дольщику (покупателю) приемлемые по разнообразию, качеству и цене варианты, а также определенные гарантии их получения, хотя тоже с использованием серых схем, позволяющих уклоняться от положений Закона № 214-Ф3. В остальных сегментах рынка, за исключением, может быть, покупки очень дорогих квартир в клубных домах, прямое обращение к застройщикам (особенно небольшим, у которых в разработке 1–5 проектов, да и то на начальных стадиях) особых преимуществ не дает.

2. Соинвесторы и субинвесторы (78–83 %).

В эту категорию входят организации, которые приобрели (фактически купили) часть площадей в доме (еще не введенном в эксплуатацию) у компании-застройщика по договору уступки прав требования. Естественно, компания-соинвестор после выполнения своих обязательств перед заказчиком-застройщиком приобретает права на реализацию принадлежащих ей квартир (домов), что и делает самостоятельно или при помощи посредников. Кроме того, на практике часто встречаются так называемые «субинвесторы второго порядка» – организации, которые приобрели права требования по цепочке переуступок, подлинных (за деньги) или мнимых (с целью уклонения от налогообложения или даже совершения мошенничества, подробнее об этом речь шла в главе 1.15 первой книги серии «Сам себе риэлтор»).

3. Организации-взаимозачетники (75–85 %).

Это предприятия, с которыми застройщики рассчитываются построенными квартирами по бартеру (взаимозачету). Среди них есть и гиганты типа «Мосгаз», «Мосводоканалстрой», «МОЭК», и строительные организации (например, ДСК), и мелкие коммерческие фирмы, вплоть до ИП, которые выполняли работы по благоустройству города (например, ремонтировали дороги или сажали деревья). Оформленные в собственность квартиры взаи-мозачетники стараются побыстрее реализовать, потому что остро нуждаются в оборотных средствах. На этом сегменте первичного рынка самые низкие цены, но гарантий практически никаких.

4. Агенты (80–90 %).

К этой категории относятся любые коммерческие фирмы (в основном, конечно, риэлторские), которые заключили с застройщиками, соинвесторами или взаимозачетниками агентские договоры на простую или ответственную реализацию принадлежащих им объектов и фактически проводят розничную продажу квартир и домов, получая свои комиссионные в пределах 1,5–3 %, хотя гарантии своим покупателям дают лишь на словах.

Обращение к посредникам имеет ряд существенных плюсов: во-первых, агенты помогут вам значительно сэкономить время на поиски варианта; во-вторых, у крупных риэлторских фирм большой выбор предложений; в-третьих, агентства обычно сообщают покупателю более правдивую информацию о качестве объекта, хотя, конечно, могут вас и откровенно ввести в заблуждение.