– если у банка-поручителя отозвана лицензия, застройщик обязан заключить новый договор с другим банком, отвечающим указанным требованиям;
– собственный капитал страховой компании должен составлять не менее одного миллиарда рублей, отсутствовать претензии от регулятора (ЦБ РФ) по вопросам финансовой стабильности и возможности осуществлять страховые выплаты. Документы соответствия требованиям должны быть в наличии у застройщика;
– в проектную декларацию должны быть включены сведения о поручительстве и страховании ответственности;
– сведения о банках, страховых компаниях, удовлетворяющих описанным требованиям, публикуются на сайте ЦБ РФ.
В 2016 году соответствующая законодательная работа была продолжена, однако новые изменения и дополнения в условиях экономического кризиса вызывают справедливые замечания застройщиков. К числу таковых, указанных в Законе № 304-ФЗ [7] Федеральный закон № 304-ФЗ от 03.07.2016 г. «О внесении изменений и дополнений в 214-ФЗ».
, в первую очередь относятся:
– право заключить договор поручительства, устанавливающий дополнительную или равную ответственность нескольких юридических лиц по обязательствам главной компании;
– обязательные требования к размеру уставного капитала;
– отсутствие процедур ликвидации, банкротства, налоговых и административных притязаний, отсутствие компании в реестрах недобросовестных юридических лиц;
– создание единого общедоступного реестра добросовестных застройщиков;
– финансирование возведения дома через специальный счет в банке, открытых для этих целей (эскроу-счет);
– расширение перечня для отказа дольщика от договора;
– ужесточение требований к кредитному договору застройщика и банка и ряд других.
Вышеуказанные положения вступают в силу с 01.01.2017 г..
Блиц
Когда проводится оплата по ДДУС – до или после его госрегистрации?
По соглашению сторон (как сказано в договоре), обычно после, но в разумные сроки (3—14 дней).
Прочитала в Интернете, что с 2020 года ДДУС вообще отменят, и застройщики будут продавать только готовое жилье. Так ли это?
Действительно, такой информационный выброс был, но пока он никак законодательно не подкреплен, даже на стадии обсуждения.
Когда ДДУС считается заключенным – с момента подписания или госрегистрации?
С госрегистрации, ибо на него не распространяются положения ГК РФ об отмене регистрации сделок, как на вторичном рынке (вступили в действие с 1 марта 2013 года).
Мой отец в прошлом году подписал ДДУС и недавно умер. Как наследуются его права по договору?
В случае смерти гражданина – участника долевого строительства его права и обязанности по ДДУС включаются в наследственную массу на общих основаниях.
Два года назад заключила с застройщиком преддоговор. Могу ли я сейчас потребовать перезаключить его на ДДУС?
Теоретически – да, но подобное перезаключение может быть проведено только с согласия застройщика. Кстати, сейчас застройщики иногда сами предлагают дольщикам переподписать преддоговор на ДДУС.
Все-таки как правильно называется этот договор – ДДУ или ДДУС?
Более правильна вторая аббревиатура, ибо в юридической литературе под термином ДДУ подразумевается договор доверительного управления.
Глава 5.5. Уступка прав требования
В 2014 г. оплатила по договору долевого участия строительство 2-комнатной квартиры в новостройке (тогда это было «на стадии котлована» и по нынешним меркам совсем дешево). Сразу после оформления акта ввода дома в эксплуатацию решила продать (переуступить) свои права: по объявлению в газете нашла покупателя, но уже по нынешней рыночной цене. И что же? Когда мы вместе пошли в строительную компанию переоформлять уступку права требования, с нас потребовали сумасшедшую доплату – почти 300 тыс. руб. (в 2014 г. я платила около 80 тыс. руб./м 2, с нынешним покупателем договорилась на эквивалент 120 тыс.). Девелоперы мотивировали это тем, что в первоначальном договоре есть положение о том, что дольщик (т. е. я) имеет право переуступить свои права третьим лицам только с согласия застройщика, а они такое дают только за деньги. Как это положение обойти?
До момента юридической передачи законченной строительством квартиры дольщику (субинвестору, пайщику), что оформляется обычно приемо-передаточным актом, последний имеет право уступить любому третьему физическому или юридическому лицу право требования по договору долевого участия в строительстве (или инвестиционному, или паевому, или участие в товариществе), а застройщик обязан такую переуступку принять. В соответствии со ст. 389 ГК РФ это осуществляется путем заключения в простой письменной форме договора уступки прав требования (цессии) между дольщиком (кредитором) и третьим лицом (новым кредитором), к которому переходят все права и обязанности по «старому» договору долевого участия на тех же условиях и в том же объеме. В дальнейшем, когда на квартиру (объект) будут регистрироваться права собственности, новый дольщик представляет наряду с иными необходимыми документами первоначальный договор, где стороной является выбывший дольщик, а также «свой» договор цессии.
Читать дальше