Вадим Шабалин: Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

Размер цены договора должен быть фиксированным и не подлежать изменению, кроме случаев взаиморасчетов по итогам проведения обмеров БТИ.

Закон № 214-ФЗ указывает в договоре участия в долевом строительстве не только наличие штрафных санкций, обязательных как для застройщика, так и для недобросовестного участника долевого строительства, но и их размеры. Так, в случае нарушения срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 (одной трехсотой) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5. Гарантийный срок на объект долевого строительства.

В связи с тем, что на сегодняшний день качество строящегося жилья оставляет желать лучшего, законодатель обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект, отвечающий требованиям технических и градостроительных регламентов. Это связано в первую очередь с вполне понятным, с человеческой точки зрения, желанием застройщика не превышать ранее установленные сметы на фоне постоянного удорожания строительных материалов, во-вторую – с использованием дешевой рабочей силы. Даже самые большие и представительные компании не брезгуют использовать труд гастарбайтеров, прибывших на заработки из бывших союзных республик (ближнего зарубежья). Такие рабочие, как правило, не имеют специальной подготовки (штукатура, маляра, каменщика и т. п.), порой необходимой для правильного производственного процесса, плохо владеют русским языком, а самое главное, не требуют соответствующих условий труда и хорошей заработной платы, что в совокупности, конечно, очень сильно влияет на качество строительства. Поэтому законодатель и ввел эту новацию.

Государственные стандарты Российской Федерации в области строительства устанавливают обязательные и рекомендуемые положения, определяющие конкретные параметры и характеристики отдельных частей зданий и сооружений, строительных изделий и материалов и обеспечивающие техническое единство при разработке, производстве и эксплуатации этой продукции (СНиП 10-01-94 «Система нормативных документов с строительстве. Основные положения). При строительстве должна использоваться продукция промышленно-технического назначения, имеющая сертификат соответствия в Системе сертификации ГОСТ Р и/или Международной ИСО 9000.

При использовании такой продукции гарантийный срок для объекта недвижимости устанавливается договором и не может составлять менее чем 5 лет. Указанный период обычно исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Внимание! При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве вышеперечисленных условий: письменной формы, государственной регистрации, срока передачи, цены и гарантийного срока на объект недвижимости, – такой договор считается незаключенным.

Из всего вышесказанного становится видно, что теперь в договоре об участии в долевом строительстве в большей степени учитываются интересы граждан, нежели застройщика, привыкшего за последние годы весьма вольно трактовать законодательство и пользоваться пробелами в нем. Заключая договор об участии в долевом строительстве, граждане – участники долевого строительства получают не только документ, прямо регулируемый законом, но и обеспечивающий гарантиями защиты их прав, законных интересов и имущества.

В случае смерти гражданина – участника долевого строительства права и обязанности по договору переходят к его наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства (днем открытия наследства признается день смерти наследодателя) имущественные права и обязанности наследодателя, основанные на договоре об участии в долевом строительстве, заключенном в соответствии с Законом 214-ФЗ, входят в состав наследственной массы в соответствии с положениями части третьей Гражданского кодекса РФ.

В части 9 ст. 4 Закона 214-ФЗ говорится, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.