Вадим Шабалин - Сам себе риэлтор. Как приобрести новостройку

Еще одно замечание об уплате коммунальных платежей. Они начинают начисляться не с момента сдачи (ввода в эксплуатацию) дома, а со дня подписания договора с эксплуатационной организацией (муниципальной или выбранной застройщиком), и берутся обычно за 2–4 месяца вперед.

Если в доме создается ТСЖ (товарищество собственников жилья), то членство в нем не обязанность, а право каждого из владельцев квартир: на коммунальные платежи (естественно, более высокие, чем в аналогичных муниципальных домах) это никак не влияет.

13. Оформление прав собственности.

Итак, приемо-передаточный Акт подписан, ключи от квартиры получены, все взаиморасчеты проведены, вы даже уже начали ремонт. Последний этап, который обычно длится 3—12 месяцев с момента подписания Акта, – оформление «пакета имущественных прав» на квартиру, т. е. получение права собственности на Ваше жилье. Обычно всю бумажную работу за дополнительное вознаграждение (в среднем 1–2 % от стоимости квартиры) выполняет застройщик или уполномоченная им фирма. Конечно, вы вправе отказаться от их услуг (например, все деньги ушли на ремонт), однако рекомендуем так не делать – в случае самостоятельного оформления денег уйдет примерно столько же, а времени будет затрачено в 2–3 раза больше (до трех лет включительно). Также возможно и оформление прав собственности в судебном порядке (формальная тяжба длится в среднем 3–4 месяца, для Московского региона стоит 50–70 тыс. руб.).

Расскажите, как происходит процедура госрегистрации ДДУС на практике. Можно ли пройти ее самостоятельно, не переплачивая застройщику за подобные услуги?

Начнем со второй части вашего вопроса. Действительно, ДДУС можно подать на регистрацию самостоятельно, не прибегая к помощи застройщика или его представителей-посредников. Однако на практике рекомендуем так не делать, ибо запросто можно получить приостановку госрегистрации из-за неправильно поданных документов.

Итак, давайте рассмотрим этот алгоритм поэтапно:

1. Подготовка документов.

Дольщик может подать свою часть пакета (заявление, свой экземпляр ДДУС с приложениями, квитанцию об оплате госпошлины) как лично, так и через представителя. При самостоятельной госрегистрации вы должны получить у застройщика его часть пакета, а также нотариальную доверенность на сдачу документов (что обычно не делается, от компании в Росреестр приходит их представитель).

2. Сдача пакета.

В соответствии со статьей 25.1 Закона № 122-ФЗ [5] Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» (действует до 01.01.2017 г.). , действующего на момент написания нашей книги, документы сдаются в бумажном виде в соответствующий отдел Росреестра или МФЦ (как принято в конкретном регионе). В обмен на пакет вам (и застройщику тоже) выдается расписка о принятии документов на госрегистрацию. Срок таковой составляет: по первому ДДУС в доме – 18 календарных дней, по всем последующим – пять рабочих дней.

3. Получение зарегистрированного ДДУС.

Как уже говорилось выше, ДДУС вступает в законную силу только с момента его госрегистрации! Поэтому при получении документов тщательно проверьте наличие штампа с соответствующей регистрационной записью (например, 77–77/08-868/2016-2558-2), а в случае подачи документов представителем – на сайте Федерального Росреестра (rosreestr.ru, подраздел «исполнение запроса»).

Какие изменения и дополнения в Закон № 214-ФЗ приняты в последнее время?

13 июля 2015 года был принят Закон № 236-ФЗ [6] Федеральный закон № 236-ФЗ от 13 июля 2015 года «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты РФ по вопросам долевого строительства) (в ред. от 29.12.2015 г.). , которым внесены существенные изменения и дополнения в Закон № 214-ФЗ (напомним, он действует уже более 10 лет, с 1 апреля 2005 года). К самым важным моментам можно отнести следующие:

– банки, выступающие поручителями застройщиков, должны состоять в реестре учета системы страхования вкладов, не иметь запрета открывать счета и привлекать денежные средства от физических лиц;

– для застройщика установлены сроки уведомления в случае окончания поручительства до законного времени (на два года больше, чем срок передачи объекта). В течение семи рабочих дней с даты окончания оповещается орган надзора в сфере долевого строительства, в течение трех рабочих дней – Росреестр;