Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Таким образом, факт применения в ДДУ счета эскроу никак не ухудшает положение нового дольщика, а только дополнительно гарантирует его права.

Застройщик сможет получить деньги со счета эскроу от банка только после того, как будет подписан акт приема-передачи квартиры с дольщиком. Если сроки сдачи квартиры будут нарушены и у вас появятся основания для одностороннего отказа от ДДУ, вы можете забрать эти деньги со счета эскроу. С момента регистрации договора уступки по ДДУ вы получаете все права по счету эскроу, который был открыт для первоначального дольщика, то есть в случае проблем со сдачей дома сможете забрать деньги с этого счета.

Заключать договор уступки (цессии) по иному договору, кроме ДДУ, крайне нежелательно и слишком рискованно. Вы элементарно можете стать жертвой мошенников, которые используют так называемые «двойные продажи». Такое возможно, когда сделки не подлежат обязательной государственной регистрации, а квартиры реализуются по предварительным договорам, в связи с чем недобросовестные лица «переуступают» право на квартиру несколько раз разным покупателям. Как правило, судебная практика в подобных случаях идет по пути признания права, перешедшего к тому дольщику, который приобрел квартиру по уступке первым, или тому, кто уже успел принять ее у застройщика по акту.

Такой вывод следует из Определения Верховного Суда РФ от 25.10.2016 N 67-КГ16—15:

Таким образом, если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом жилое помещение передано одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение .

Также следует опасаться заключения уступки прав по инвестиционному договору.

На совершение таких уступок в ч. 3 ст. 1 ФЗ-214 имеется прямой запрет:

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения, которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается .

Разумеется, дольщику необходимо также обратить внимание на цену ДДУ, а не только на цену договора уступки, так как именно цена ДДУ имеет юридическое значение и от нее отталкивается ФЗ-214.

Например, именно цена ДДУ имеет значение при определении неустойки за нарушение срока передачи квартиры и именно цену ДДУ вы вправе потребовать с застройщика при расторжении впоследствии такого договора.

Да, распространяется.

Об этом сказано в п. 4. вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54:

Первоначальный кредитор не может уступить новому кредитору больше прав, чем имеет сам. Вместе с тем на основании закона новый кредитор в силу его особого правового положения может обладать дополнительными правами, которые отсутствовали у первоначального кредитора, например правами, предусмотренными Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. №2300-I «О защите прав потребителей».

К сожалению, такие ситуации на практике весьма распространены. Часто дольщик замечает, что в ДДУ указан один срок передачи квартиры, а в уступке другой, как правило, более поздний.

Данное обстоятельство должно вас насторожить.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, применению подлежит тот срок, который указан в ДДУ, и, следовательно, уступкой условия ДДУ менять нельзя. Для этого необходимо заключать дополнительное соглашение к ДДУ об изменении срока – п. 5 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 г.:

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N ФЗ-214.