Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Следовательно, сделка совершена, вы свои обязательства исполнили, остается ждать, когда ваша недвижимость будет построена.

Таким образом, выше мы разобрали, что такое договор участия в долевом строительстве (ДДУ), какие обязательные условия он должен содержать, а какие условия являются незаконными и что нужно знать при заключении ДДУ.

Безусловно, данная информация должна помочь дольщику в разговоре с застройщиком и уменьшить риск совершения ошибки при заключении ДДУ.

Согласно ст. 382 ГК РФ:

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) .

Порядок совершения договора уступки (цессии) урегулирован также в ФЗ-214, в частности согласно ст. 11:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации .

Уступить свои права по ДДУ возможно, начиная с момента государственной регистрации договора до момента подписания передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.

Если свои права на объект долевого строительства уступает юридическое лицо, то оплата по такому договору уступки возможна только после государственной регистрации такой уступки, в этом случае такое юридическое лицо и несет всю ответственность за несоблюдение данного правила.

Таким образом, договор уступки – это такая сделка, по которой один дольщик (цедент) за плату уступает свои права на объект долевого строительства другому дольщику (цессионарию), который и становится вместо первого стороной ДДУ.

Реализация квартир по договорам уступки (цессии) в настоящее время имеет весьма распространенный характер. Особенно часто этим способом «продают» квартиры подрядные организации, с которыми застройщик и расплачивается не денежными средствами, а квартирами. Нередко так реализуют квартиры и дольщики – физические лица, которые, как правило, изначально приобретали их для последующей продажи за более высокую цену.

Следовательно, приобретение того или иного объекта долевого строительства по договору уступки (цессии) является вполне нормальным и распространенным явлением, но в то же время дольщику необходимо знать о некоторых особенностях такой сделки.

Особенности уступки (цессии) по ДДУ заключаются в следующем.

Во-первых, при заключении договора уступки прав по ДДУ вам необходимо максимально тщательно проверить права цедента (того, кто вам уступает). В частности, последний должен вам показать зарегистрированный в Росреестре ДДУ, по которому он и является дольщиком. Также, если уступка совершается без одновременного перевода на вас долга по ДДУ, то вам необходимо не менее тщательно проверить факт исполнения таким цедентом его обязательств по оплате за уступаемые права. Нелишним будет самостоятельно обратиться к застройщику и узнать, исполнил ли данный дольщик перед ним свои обязательства по оплате. В идеале у вас должны быть копии банковских документов, прямо свидетельствующих о такой оплате. В противном случае вы можете столкнуться с проблемой, что цедент не оплатил квартиру и, следовательно, не имел права уступить вам свои права на квартиру, которую он не оплатил.

Если цепочка уступок состоит из двух, трех и более (теоретически количество уступок может быть бесконечным), вам нужно проверить соответствующую оплату по всем сделкам, так как в случае признания недействительной хотя бы одной сделки таковыми могут признать все последующие. Следовательно, вполне возможна ситуация, когда вы оплатили цену квартиры цеденту, а потом выяснилось, что он не имел права вам ее уступать. В таком случае права на квартиру остаются у застройщика, а вам придется взыскивать все деньги с недобросовестной стороны сделки, зачастую это бывает очень непросто сделать.

Но если вам повезет и такую уступку вы заключили с платежеспособным лицом, то имейте в виду, что ваш договор уступки не является автоматически недействительным и вы вправе все взыскать с виновной стороны, в том числе все убытки. Именно такая правовая позиция была сформулирована в п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»: