Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Что же касается случая установления застройщиком платы за согласие на совершение уступки по ДДУ (либо за переоформление документов и т.п.), то здесь необходимо однозначно сказать о ее противозаконности и полном праве дольщика ничего застройщику не платить кроме стоимости за объект долевого строительства.

Более того, в судебной практике имеются прецеденты, когда на застройщика налагали административный штраф за подобные случаи. В частности, в своем Постановлении от 14.08.2015 г. по делу № А41—24949/15 Десятый Арбитражный Апелляционный Суд напомнил застройщику следующее:

Ни Законом No214 – ФЗ, ни Гражданским кодексом, ни Законом No2300 – 1 не предусмотрено взимание дополнительной платы, помимо основного обязательства.

Статьей 16 Закона No2300—1 установлено, что запрещается обуславливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), а условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его прав на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем) в полном объеме .

Довод застройщика со ссылкой на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) судом был отклонен, так как не учитывает императивных требований Закона РФ «О защите прав потребителей», направленных на защиту потребителей – физических лиц (ст. 422 ГК РФ).

Таким образом, если условие ДДУ о наличии обязательного согласия застройщика на совершении уступки, так или иначе, имеет право на существование, то обязанность дольщика за это платить носит явно незаконный характер.

В-третьих, при заключении уступки дольщику нужно получить все документы, удостоверяющие право требования цедента.

Очень часто в практике встречаются случаи, когда дольщик приобрел квартиру по уступке, но кроме такой уступки на руках у него нет никаких документов. Это неправильно. У вас как минимум должен быть оригинал ДДУ, а также оригиналы всех уступок, если их было несколько.

Согласно ч. 3 ст. 385 ГК РФ:

Кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право (требование), и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого права (требования) .

Таким образом, требуйте от лица, уступающего вам права требования, все документы, удостоверяющие его такие права. Если это подрядная компания, получившая от застройщика много квартир по одному ДДУ и он у нее один – требуйте нотариальную (в худшем случае заверенную этой компанией) копию такого ДДУ.

В-четвертых, не забудьте уведомить застройщика о совершенной уступке.

Если согласие застройщика на уступку может вызывать определенные дискуссии, то его уведомление о свершившейся сделке не вызывает споров.

Согласно ч. 3 ст. 382 ГК РФ:

Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу .

Согласно ст. 385 ГК РФ:

Уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным или новым кредитором оно направлено.

Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора .

Таким образом, уведомлять застройщика необходимо, и лучше, чтобы это сделал первоначальный дольщик (цедент). А вам необходимо иметь подтверждение такого уведомления. Нелишним будет, если еще и вы отправите застройщику такое уведомление.

Конкретный текст уведомления законом не предусмотрен, но очевидно, что он должен содержать полный объем информации о предмете уступки, реквизитах ДДУ, по которому произошла уступка, реквизитах сторон (контакты для связи и т.п.), также к такому уведомлению нелишним будет приложить копии ДДУ и уступки.

Вот что об этом говорит Верховный Суд РФ в п. 21 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 декабря 2017 г. №54: