Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

11) Определение подсудности по месту нахождения застройщика, либо в определенном третейском суде.

Очередной незаконный пункт ДДУ, который противоречит следующим нормам закона.

Согласно ч. 7 ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее также – ГПК РФ):

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора .

Согласно ч. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:

нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, – его жительства;

жительства или пребывания истца;

заключения или исполнения договора.

Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства .

Данный подход был сформулирован и в п. 4 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.:

4. Иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей ».

Следовательно, право дольщика на выбор суда не может быть ограничено в ДДУ.

Разумеется, приведенный перечень незаконных пунктов, включаемых застройщиками в ДДУ, не является исчерпывающим. Застройщики постоянно «совершенствуются» и придумывают что-то новое, поэтому дольщику необходимо знать следующее.

Во-первых, согласно ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»:

Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными .

Но не нужно абсолютизировать данную норму закона, так как она не отменяет принцип свободы договора, на который так любят ссылаться застройщики после того, как они ввели в заблуждение добродушного дольщика и он все подписал. Хотя необходимо признать, что в большинстве случаев суды встают на сторону потребителя (дольщика).

В частности, согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 марта 2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах»:

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента .

Во-вторых, согласно п. 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность .

В-третьих, согласно ч. 2 ст. 14.8 (Нарушение иных прав потребителей) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ (далее также – КоАП РФ):

Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц – от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей .

Об этом при необходимости можно напомнить самому застройщику, возможно, он этого не знает или забыл.

Также застройщику можно напомнить, что Федеральным законом от 01.05.2016 №139-ФЗ в Уголовный кодекс РФ введена новая статья: