Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

Именно к такому выводу пришел Верховный Суд РФ в своем Определении от 05.06.2018 г. №4-КГ18—38, где, в частности, указал:

При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.

При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.

Иное толкование условий договора, связывающее срок передачи объекта долевого строительства участнику этого строительства только лишь с моментом получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, фактически приводило бы к отсутствию какого-либо конкретного срока исполнения обязательства застройщиком, освобождало бы его от ответственности перед участником долевого строительства в случае несвоевременного получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, в том числе вследствие отсутствия у застройщика необходимых для этого документов, несоответствия объекта строительства обязательным требованиям или иного ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей.

Такое толкование, ущемляющее права гражданина-потребителя на получение в определенный срок жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, является недопустимым .

Следовательно, при заключении ДДУ дольщику всегда необходимо настаивать на том, чтобы в договоре была указана конкретная дата передачи объекта долевого строительства.

5) Уменьшение своей ответственности застройщиком.

Ответственность застройщика предусмотрена ФЗ-214, и уменьшать ее в ДДУ по соглашению сторон нельзя.

Такова позиция Верховного Суда РФ, выраженная им в п. 21 вышеуказанного Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.:

21. Неустойка, уплачиваемая в случае нарушения предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», является законной, в связи с чем ее размер не может быть уменьшен соглашением сторон .

Руководствуясь принципом свободы договора стороны, разумеется, вправе предусмотреть в договоре иной размер неустойки, однако, он в любом случае не может быть ниже размера, установленного законодательством.

6) Право застройщика на удержание квартиры.

Зачастую застройщики указывают в ДДУ условие, согласно которому застройщик имеет право не передавать квартиру дольщику до ее полной оплаты.

Данное условие является незаконным, застройщик не вправе удерживать квартиру.

Застройщик, согласно ст. 5 ФЗ-214, вправе только:

– отказаться от ДДУ в случае просрочки дольщиком оплаты по договору более чем на два месяца (при обязанности единовременной оплаты), либо в случае систематического нарушения сроков оплаты (более трех раз в течение года) в случае обязанности оплачивать по периодам;

– предъявить дольщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Следовательно, права удержания объекта долевого строительства, как меры обеспечения обязательств по ДДУ застройщик не имеет.

7) Изменение площади квартиры более чем на 5% признать несущественным недостатком.

Согласно п. 2 ч. 1.1. ст. 9 ФЗ-214 (случаи для расторжения ДДУ по суду):