Сергей Агафонов - Катехизис дольщика. Консультации юриста. 2-е издание

По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади .

Таким образом, в случае отклонения фактической площади вашей квартиры от той, которая указана в ДДУ, более чем на 5%, вы вправе отказаться от такой квартиры и через суд расторгнуть ДДУ, вернув свои деньги и проценты.

8) Обязанность платить за содержание квартиры до ее передачи.

Очень часто застройщики включают в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан оплачивать содержание объекта долевого строительства с момента ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи.

Данное условие прямо противоречит п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ (далее также – ЖК РФ), согласно которому:

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи .

9) Обязанность оплатить коммунальные услуги вперед.

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее – иной специализированный потребительский кооператив) .

Следовательно, оплата коммунальных услуг авансом действующим законодательством не предусмотрена.

10) Уведомление о готовности квартиры путем размещения информации на сайте застройщика.

Этот пункт не имеет юридического значения, так как прямо противоречит порядку уведомления дольщика о готовности к передаче объекта долевого строительства, который подробно описан в ст. 8 ФЗ-214, а именно:

Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку…

Следовательно, никакой иной способ уведомления дольщика о готовности к передаче объекта долевого строительства законом не предусмотрен, а обязанность доказать факт такого уведомления всегда лежит на застройщике.

11. При разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия (п. 11 Обзора Верховного Суда РФ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) .