А. Генералов - Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Важно отметить правовую позицию суда, касающуюся необходимости осмотра объекта недвижимости при проведении его оценки. Так, истец обратился в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя, которым принят отчет специалиста-оценщика о рыночной стоимости квартиры. Требования, помимо прочего, мотивированы тем, что при проведении оценки спорной квартиры в нарушение п. 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития Россииот 25 сентября 2014 г. № 611) специалистомоценщиком не был осмотрен оцениваемый объект недвижимости. Суд в удовлетворении требований отказал, обосновав решение следующим образом: довод о том, что оценщиком при проведении оценки не был произведен осмотр объекта оценки, в связи с чем он не мог дать достоверное и объективное заключение, является необоснованным, поскольку в заключении имеются подробные фотографии объекта оценки, по которым оценщик проводил исследование, что не запрещено стандартами оценки [209].

Однако отсутствие необходимости в осмотре должно быть мотивировано оценщиком, в противном случае суд не примет отчет в качестве доказательства стоимости объекта оценки. Так, например, в Определении Ленинградского областного суда от 13 января 2016 г. № 33–40/2016 сказано, что, поскольку оценщик объект недвижимости не осматривал, что влияет на достоверность оценки, то отчет, составленный им, не может быть положен в основу установления рыночной стоимости. По этой причине проведена судебная экспертиза, заключение которой соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и применяется судом для установления рыночной стоимости объекта оценки.

В Апелляционном определении Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 4 июля 2013 г. по делу № 33-1347/13 указано, что требования о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника правомерно удовлетворены, поскольку, принимая представленный оценщиком отчет, пристав не обратил внимание на имеющиеся в нем недостатки, а именно, на отсутствие данных о проведении осмотра объекта недвижимого имущества специалистами. Недвижимое имущество не осматривалось ни экспертом-оценщиком, ни судебным приставом-исполнителем. Оценка выполнена на основании технического паспорта, изготовленного четыре года назад, без учета выполненных впоследствии улучшений, установления оборудования, повлекших значительное увеличение стоимости, в связи с чем стоимость здания определена неверно, фактически занижена. По этой причине апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Кроме того, иногда имеют место случаи оценки на ретроспективную дату. В такой ситуации осмотр объекта невозможен, но это обстоятельство не исключает достоверность отчета оценщика. Так, в Решении Самарского областного суда от 28 апреля 2015 г. № 3-227/2015 (М-89/2015) [210]указано, что если дата оценки объекта недвижимости применялась ретроспективно, то дата составления отчета не влияет на величину рыночной стоимости земельного участка. В Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 1 сентября 2015 г. № 33-7478/2015 по делу № 2-178/2014 заключение эксперта, содержащее указание на невозможность проведения осмотра объекта в связи с определением стоимости на ретроспективную дату, принимается как достоверное и отвечающее требованиям законодательства Российской Федерации.

При одновременном проведении оценки земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства в случае отсутствия правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок оценка проводится с учетом общих прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, установленных законодательством. Также во внимание принимается типичное поведение собственников в отношении аналогичных земельных участков, сложившееся на рынке.

Ранее отмечалось, что информация о правах третьих лиц, которые необходимо учитывать при оценке объекта недвижимости, об обременениях должна быть сообщена оценщику при заключении договора и составлении задания на оценку. Таким образом, отсутствие такой информации дает основания полагать, что подобных фактов в отношении оцениваемого объекта недвижимости не имеется. В связи с этим в ФСО № 7 сказано, что при отсутствии документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра [211].