А. Генералов - Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Собрав всю необходимую для проведения оценки недвижимости информацию, оценщик переходит к определению подходов, которые будут применяться в оценочной деятельности. Основными подходами при проведении оценки являются:

– сравнительный – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами;

– доходный – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки;

– затратный – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний [212].

Согласно правилам, установленным для оценки недвижимости, оценщик должен применять все существующие подходы. Однако мотивированный отказ от использования того или иного подхода может иметь место. При применении каждогоиз подходов оценщик должен учитывать ряд положений.

1. Сравнительный подход

Цели использования: определение стоимости объекта недвижимости, определение арендных ставок, износа и устаревания, ставок капитализации и дисконтирования.

Использование данного подхода возможно только в случае наличия достаточного для оценки количества объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложение. На практике стандартным принято считать не менее трех аналогов. Под объектами-аналогами в данном случае следует понимать объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При несоблюдении оценщиком данного положения суды могут признать некорректность итогового отчета. Так, в Решении Нижегородского областного суда от 10 июля 2015 г. по делу № 3-140/2015 сказано, что объекты-аналоги в отсутствие корректировки исходя из характеристик объекта оценки и объектов-аналогов (по категории земель) выбраны оценщиком некорректно.

При выборе объектов-аналогов важно, чтобы существование информации о них впоследствии можно было подтвердить. Распространены случаи, когда суды или лица, участвующие в деле, не могут проверить достоверность объектов-аналогов, используемых при оценке того или иного объекта недвижимости, и по этой причине отчет об оценке может быть признан не достоверным доказательством.

Определение ВС РФ от 1 июля 2015 г. № 66-АПГ15-3

При выборе земельных участковпод коммерческую застройку в г. N в качестве аналогов оцениваемого земельного участка оценщиком указано на отсутствие полной информации об объектах-аналогах. Однако из отчета следует, что по всем объектам-аналогам отчуждается право собственности, имеется доступ к инженерно-техническим коммуникациям. При таком указании вызывает сомнение достоверность информации, использованной оценщиком по объектам-аналогам. Кроме того, при проверке данной информации по указанному оценщиком Интернет-адресу судом первой инстанции установлено отсутствие данных по объекту-аналогу № 1.Таким образом, информация, содержащаяся в отчете и использованная для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, не является проверяемой и, соответственно, достоверной.

Определение ВС РФ от 17 июня 2015 г. № 67-АПГ15-24

Судебная коллегия установила, что в отчете и приложении к нему отсутствует информация, содержащая сведения, которые подтверждают индивидуальные характеристики объектов-аналогов, в том числе и те, которые явились элементами сравнения. Таким образом, проверить данные в отношении объектов-аналогов, указанные в составленной оценщиком таблице сравнения, не представляется возможным. Поскольку нельзя проверить исходные данные для сравнения, следовательно, невозможно сделать выводы относительно правильности проведения корректировок по конкретным элементам сравнения. С учетом изложенного Судебная коллегия приходит к выводу, что представленный заявителем отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, а итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете, не может быть признана достоверной.

Решение Московского городского суда от 2 июня 2015 г. по делу № 3-113/2015

В рамках применения сравнительного подхода в отчете приведено неполное описание объектов-аналогов: отсутствует точный адрес аналогов (удаленность объекта оценки от станции метро), описание физического состояния здания объектов-аналогов, информация о наличии НДС, об имущественных правах и обременениях объектов-аналогов, о наличии земельного участка, плотности застройки, инженерном обеспечении, о наличии компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью. Ввиду того, что информация об объектах-аналогах приведена в отчете не полностью, определить, насколько объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки, не представляется возможным. Допущенные при оценке нарушения являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета. Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта капитального строительства.