А. Генералов - Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

4. При совершении сделок купли-продажи

По общему правилу продавец вправе самостоятельно определить стоимость недвижимого имущества, подлежащего продаже [203]. Привлечение независимого оценщика для определения цены недвижимости в данном случае не является обязательным, однако нередко встречается в практике. Обращение к оценщику происходит на стадии переговоров покупателя и продавца. Подготовленный оценщиком отчет об оценке недвижимости не только помогает достигнуть консенсуса сторонам сделки, но и является документом, подтверждающим факт продажи объекта по рыночной стоимости, и может иметь решающее значение при попытках оспаривания такой сделки по основаниям необоснованной цены [204]либо при возникновении споров с налоговыми органами. Поскольку п. 3 ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о до начислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. В связи с этим качественный отчет будет весомым аргументом в пользу налогоплательщика.

5. При сдаче недвижимости в аренду

Величина арендных платежей устанавливается, как правило, арендодателем по своему усмотрению (за исключением сделок с государственным и муниципальным имуществом). Однако стороны могут прибегнуть к привлечению независимого оценщика: арендодатель для получения сведений о наиболее выгодной величине арендной платы, арендатор – для получения информации о реальной ситуации на рынке.

6. При необходимости определения суммы страхового обеспечения Согласно п. 2 ст. 10 Закона Российской Федерацииот 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» при осуществлении страхования имущества страховая сумма не может превышать его действительную стоимость (страховую стоимость) на момент заключения договора страхования. В соответствии с п. 2 ст. 947 ГК РФ для имущества – это его действительная стоимость в месте его нахождения в день заключения договора страхования. Поскольку в ст. 7 Закона об оценочной деятельности указано, что при использовании в нормативном правовом акте термина «действительная стоимость» установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта, то оценщик, проводя независимую оценку для целей страхования, устанавливает именно рыночную стоимость объекта недвижимости.

7. При вступлении в наследство

Российское законодательство предусматривает уплату государственной пошлины при вступлении в наследство, размер которой зависит от стоимости наследуемого имущества. Оценка стоимости наследственного имущества производится исходя из стоимости наследуемого имущества (курса Центрального банка Российской Федерации – в отношении иностранной валюты и ценных бумаг в иностранной валюте) на день открытия наследства [205].

Приведенный перечень ситуаций, в которых возникает потребность в проведении оценки недвижимости, не является исчерпывающим. Это лишь некоторые случаи, в которых участники правоотношений прибегают к услугам независимых оценщиков. Следует сказать, что в законодательстве об оценочной деятельности приведен ряд случаев, при которых оценка недвижимости является обязательной. Например, оценщик привлекается в обязательном порядке при проведении сделок в отношении государственного и муниципального имущества [206].

Особым случаем оценки недвижимости, в т. ч. в вышеуказанных ситуациях, является оценка таких объектов для суда. Поскольку значимость и ценность недвижимого имущества в гражданском обороте достаточно высокая, оно нередко выступает предметом судебных разбирательств. В данном случае привлечение независимого оценщика для определения стоимости объекта недвижимости оказывает значительное влияние на исход дела. Особенностям проведения оценки по общегражданским делам будет посвящен следующий параграф.

В судах общей юрисдикции зачастую рассматриваются дела, в которых предметом спора является недвижимость. Категории споров различны, например: