А. Генералов - Оценочная деятельность в арбитражном и гражданском процессе

Как известно, недвижимостью объект может быть признан «по природе» либо «по закону». В первом случае можно говорить о физическом характере категории недвижимости, поскольку по данному признаку к недвижимости могут быть отнесены только те объекты, которые действительно прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Также недвижимостью «по природе» признается и сама земля (земельные участки). К недвижимости «по закону» относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, предприятие как имущественный комплекс [200]. Очевидно, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания вовсе не связаны с землей и, отделяясь от нее, перемещаются без всякого ущерба. Отнесение их к объектам недвижимости обусловлено необходимостью их государственной регистрации по причине высокой значимости в гражданском обороте. В целом существующий уровень развития технологий позволяет осуществлять также перемещение зданий и сооружений без ущерба их назначению, однако подобные случаи не столь распространены. Вместе с тем если принимать этот факт во внимание, то можно заключить, что единственным классическим объектом недвижимости можно считать только земельные участки.

Тем не менее на сегодняшний день недвижимостью являются все перечисленные выше объекты, существенные по размерам, стоимости, значению, большинство из которых связаны с землей.

Недвижимость очень часто становится объектом той или иной сделки. Ввиду высокой значимости определение стоимости таких объектов является крайне важным этапом подготовки к совершению сделки. Оценка недвижимости производится оценщиками в соответствии с установленными Законом об оценочной деятельности правилами. Однако безусловно имеет определенные особенности, которые отражены в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» [201]. Цель этой главы заключается в анализе основных правил проведения оценки недвижимого имущества применительно к рассматриваемым в судах делам.

Имущественные правоотношения по поводу недвижимости весьма разнообразны, что обуславливает широкий спектр ситуаций, в которых встает вопрос об оценке недвижимости. Потребность в оценке того или иного объекта недвижимости может возникнуть, например, в следующих случаях:

1. При внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал предприятия

Доля в уставном капитале может быть оплачена как денежными средствами, так и имуществом, в том числе недвижимым. Учредителя, который осуществляет вклад посредством его оплаты недвижимостью, прежде всего, интересует вопрос о том, какую долю впоследствии он получит. Для этого необходимо знать, какова стоимость вносимого им имущества. Денежная оценка неденежного вклада в уставный капитал хозяйственного общества должна быть проведена независимым оценщиком. Участники хозяйственного общества не вправе определять денежную оценку неденежного вклада в размере, превышающем сумму оценки, определенную независимым оценщиком [202].

При оценке недвижимости, вносимой в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, независимость оценщика гарантирует установленная гражданским законодательством ответственность за заведомое завышение стоимости имущества. Так, в соответствии со ст. 66.2 ГК РФ оценщик и участники общества в случае недостаточности имущества общества солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах суммы, на которую завышена оценка имущества, внесенного в уставный капитал, в течение пяти лет с момента государственной регистрации общества или внесения в устав общества соответствующих изменений.

2. Для целей постановки активов на баланс предприятия

Оценка недвижимого имущества в данной ситуации проводится постольку, поскольку подготовленный независимым оценщиком отчет об оценке объекта недвижимости является основанием для постановки данного имущества на бухгалтерский учет. Необходимость проведения такого рода оценки недвижимости возникает при приобретении имущества, создании или выявлении неучтенного имущества.

3. В целях кредитования недвижимости под залог

В данном случае оценка недвижимости производится для банка, выдающего кредит. Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке указывается оценка предмета ипотеки. Установление стоимости закладываемого имущества имеет большое значение как для залогодателя, так и для залогодержателя и позволяет в дальнейшем цивилизованно и эффективно разрешить возникшие разногласия. При оценке объектов оценки для целей залога, включая оценку для целей ипотечного кредитования, применяются правила, установленные ФСО № 9.