Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

В случае если потребитель частично оплачивает предоставляемые коммунальные услуги и услуги по содержанию жилого помещения, то исполнитель делит полученную от потребителя плату между всеми указанными в платежном документе видами коммунальных услуг и платой за содержание и ремонт жилого помещения пропорционально размеру каждой платы, указанной в платежном документе.

Более того, например, в Воронежской области органы жилищного надзора занимают однозначную позицию о том, что целевой сбор пропорциональному распределению в случае неполной оплаты не подлежит.

Можно разрешить вопрос о пропорциональном распределении неполной оплаты, в том числе по строке «целевой сбор», предусмотрев в уставе ТСЖ формулировку, при которой к компетенции собрания членов отнесено «Определение порядка и сроков внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также порядка и сроков внесение платы по иным платежам, указанным в платежном документе» . При наличии такого решения ОСЧ товарищество сможет совершенно правомерно распределять как задолженность по оплате по всем жилищно-коммунальным услугам, так и задолженность по целевому сбору пропорционально всем строкам, начисленным в платежном документе, что сильно облегчит как работу непосредственно ТСЖ, так и работу его расчетно-кассового центра (платежного агента).

Еще одним часто возникающим вопросом, касающимся компетенции общего собрания членов ТСЖ, является вопрос о праве общего собрания членов Товарищества распоряжаться общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, в частности передавать ли его в возмездное пользование третьим лицам. По общему правилу, такой вопрос входит в компетенцию общего собрания собственников помещений в МКД, причем принимается квалифицированным большинством голосов — более 2/3 общего числа голосов собственников помещений в доме.

Однако распространены ситуации, когда уставом ТСЖ вопрос о передаче части общего имущества третьим лицам отнесен к компетенции общего собрания членов Товарищества. Насколько же это правомерно?

В судебной практике был случай, когда оспаривался ряд решений общего собрания членов ТСЖ, в том числе решение о передачи части крыши компании «Теле 2» для установки антенны сотовой связи на МКД. И суд, удовлетворяя заявленные требования, указал, что «данный вопрос отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений, а не членов ТСЖ в силу закона, разрешается квалифицированным большинством голосов и поэтому не мог быть разрешен решением общего собрания членов Товарищества».

█ Вывод

ТСЖ может заключать договоры с третьими лицами о передачи им возмездное пользование части общего имущества, но для заключения таких договоров ТСЖ необходимо соответствующее решение именно собственников помещений в МКД.

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ установлен ст. 146 ЖК РФ. В то же время положения ст. 45–48 ЖК РФ распространяются на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ, если иное не установлено разделом VI «Товарищество собственников жилья» ЖК РФ (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ). Ранее в данном пособии подробно рассматривалась процедура подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу смены способа управления.

Порядок проведения ОСЧ зависит от формы проведения собрания. Безусловно, самая удобная форма — очно-заочное голосование.

► Для сведения

Очно-заочное голосование — очное обсуждение вопросов повестки дня и принятие решений по вопросам, поставленным на голосование, а затем передача решений членов ТСЖ в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания членов товарищества.

Введена указанная форма не так давно, поэтому в уставах ТСЖ обычно указывается на право принятия решений только путем проведения заочного голосования (ч. 6 ст. 146 ЖК РФ). В то же время разделом VI ЖК РФ не установлено ограничений по формам проведения общего собрания членов ТСЖ. Частью 3 ст. 47 Жилищного кодекса предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в МКД можно провести в форме очно-заочного голосования, а положения этой статьи распространяются на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ. Поэтому достаточно только внести изменения в устав в части возможности проведения собрания в очно-заочной форме.