Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

• провести заседание правления о найме управляющего;

• оформить надлежащим образом гражданско-правовой или трудовой договор с управляющим;

• председателю ТСЖ подписать приказ о назначении и вступлении в должность управляющего.

Полномочия управляющего прекращаются на основании условий договора , по которому он работает (прекращение срока действия договора или его расторжение). Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по требованию одной из сторон. К расторжению гражданско-правового договора с управляющим применяются нормы главы 29 ГК РФ. К отношениям с управляющим по трудовому договору применяются нормы главы 13 Трудового кодекса.

Решение о расторжении договора с управляющим принимают уполномоченные лица ТСЖ в том же порядке, что и заключали договор.

ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы госжилнадзора (п. 9 ст. 138 ЖК РФ). Некоммерческая организация товарищество собственников жилья состоит из членов ТСЖ. Ранее мы рассматривали права и обязанности самой организации, теперь перейдем к вопросам, связанным с членством в ней.

Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений в МКД. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ. Часть решений, связанных с управлением МКД, принимается на общем собрании собственников в доме, а часть — на общем собрании членов ТСЖ. Смысл членства в ТСЖ — сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов), если не все собственники являются членами ТСЖ, к решениям, принимаемым собственниками помещений при 100 % членстве.

█ Важно!

Проживание жителей в многоквартирном доме накладывает на них ряд обязанностей. Статус члена ТСЖ или его отсутствие не снимают ответственности с граждан, проживающих в этом доме и пользующихся жилищными и коммунальными услугами, оплачивать их в полной мере .

Членами ТСЖ могут быть только собственники жилых/нежилых помещений в доме — как физические, так и юридические лица (ч. 1 ст. 135, ч. 1, 2 ст. 143 ЖК РФ).

► Обратите внимание!

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с ее момента (п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ). Регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — единственное доказательство существования зарегистрированного права (ч. 5 ст. 1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Членство в ТСЖ возникает у собственника на основании заявления о вступлении в ТСЖ (ч. 1 ст. 143 ЖК РФ). Неоднократно поднимался вопрос о том, что логичнее всего, если при создании ТСЖ все собственники в МКД автоматически становятся его членами. Это существенно упростило бы процесс принятия решений в доме. Однако это невозможно, так как в ч. 2 ст. 30 Конституции РФ записано, что «никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем».

Это положение подтверждено определением Конституционного Суда РФ от 22.01.2014 № 17-О: «…Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении». КС РФ отмечает, что ТСЖ является одним из возможных способов управления МКД и членство в нем считается вторичным по отношению к праву собственности. Это значит, что по смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.

Кроме заявления законодательство не требует предоставления каких-либо иных документов и условий возникновения членства в ТСЖ. Закон не позволяет также устанавливать какие-либо дополнительные ограничения для вступления в члены товарищества в уставе, например оплата членского взноса, рассмотрение заявления на общем собрании членов ТСЖ или правлении и пр.