Ольга Фролова - Как создать и управлять ТСЖ

Жилищное законодательство не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. По общим правилам договор расторгается досрочно или по истечению срока действия.

Досрочно это происходит по решению суда при существенном нарушении договора либо в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ).

Целесообразно в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения , например:

• несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;

• неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;

• несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;

• жалобы жителей на невыполнение своих обязанностей управляющей компанией.

█ Важно!

Пропишите подробно в договоре управления, что подразумевается под:

несвоевременным исполнением обязательств,

неисполнением обязательств.

По истечению срока действия договора ТСЖ имеет право не продлить договор управления с управляющей организацией, выбрать другую компанию и заключить уже с ней новый договор управления.

Необходимо также прописать в договоре как будут вестись взаиморасчеты между УО, ТСЖ, РСО и собственниками помещений в МКД в случае расторжения договора.

Альтернативой договору управления является заключение договора (гражданско-правового, трудового) с управляющим. Жилищное законодательство не содержит нормы, обязывающей наличие управляющего (исполнительного директора) в ТСЖ. Возможность его привлечения может быть прописана в уставе (в компетенции правления или председателя правления).

► Обратите внимание!

1. Управляющим может быть гражданин или юридическое лицо (практически не встречается!), которого наняли исполнять административные-управленческие функции по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. При этом контрольные функции остаются за председателем правления.

2. Управляющий может не быть собственником в данном доме и даже не проживать в нем.

Рассмотрим статус такого управляющего:

• наемный работник, как и остальные сотрудники (работники) в товариществе. Работает в ТСЖ по трудовому или иному договору, устанавливающему его обязанности, за согласованную плату;

• действует от имени жилищного объединения по доверенности.

• Полномочия управляющего можно закрепить:

• в уставе ТСЖ;

• договоре с ним;

• должностной инструкции.

Исполнительному директору ТСЖ можно поручить:

• организацию взаимодействия с собственниками помещений;

• взаимодействие с подрядными и иными организациями, с которыми у товарищества заключены договоры;

• работу с неплательщиками;

• обеспечение выполнения работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД;

• подготовку финансовых документов и отчетности (проект сметы доходов и расходов, предложения размере членских взносов, обеспечивающих надлежащее содержание ОИ);

• заключение договоров от лица ТСЖ в рамках предоставленных доверенностью полномочий;

• управление сотрудниками ТСЖ.

█ Важно!

1. Председатель правления не вправе передать свои полномочия или возложить на управляющего исполнение своих обязанностей, которые запрещено передавать третьим лицам.

2. Управляющий не заменяет собой председателя правления и не может выполнять действия, не предусмотренные выданной ему доверенностью.

3. Доверенность управляющему оформляется с учетом требований главы 10 Гражданского кодекса РФ. В документе должны быть указаны полномочия управляющего, которые он вправе осуществлять от имени ТСЖ. Объем полномочий в доверенности должен соответствовать положениям договора, заключенного с управляющим (устава, если в нем прописаны полномочия управляющего, должностной инструкции и т. д.).

4. Объем ответственности управляющего зависит от полномочий, которыми его наделили. При ненадлежащем исполнении управляющим своих функций перед собственниками отвечают председатель и правление ТСЖ.

Должность и размер вознаграждения управляющего включают в штатное расписание, которое должно утвердить общее собрание членов ТСЖ в составе годовой сметы доходов и расходов товарищества. Для приема управляющего в штат необходимо: