Валентина Синельникова: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

К привычным индикаторам недвижимой природы объекта относятся такие его характеристики, как основательность, массивность, значительность веса, фундаментальность, особая конструктивная прочность, долговечность, наличие фундамента, стационарных коммуникаций, постоянная органическая или же сугубо механическая прочная связь с участком земли и т. п. [10] См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2011 по делу № А32-4447/2010. , – черты, наиболее ярко характеризующие упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве примеров здания, сооружения и объекты строительства.

По отсутствию же этих свойств, напротив, заключают о движимом характере вещей – различных модульных, сборно-разборных конструкций, гаражей типа «ракушка», ангаров и т. п. [11] См.: Петров Д. В. Указ. соч. С. 73–74. См. также: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2010 по делу № А17-4938/2009, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.12.2012 по делу № А74-3839/2011, Постановление ФАС Московского округа от 21.08.2012 по делу № А40-132980/11-116-357. Физические свойства таких конструкций (их способность к легкой трансформации, разложению на составные части и их последующему соединению в одно целое в каком-то другом месте) не дают оснований судить, что изначальная схема их использования предполагает неизменную фиксацию на местности, их постоянное нахождение именно на том земельном участке, где они расположены. Другими словами, такие объекты нельзя признать недвижимостью не потому, что они без всякого вреда могут быть перемещены в другое место (ведь точно так же могут быть перемещены и гораздо более внушительные конструкции), а потому, что в силу их естественных свойств такое перемещение невозможно расценить в качестве радикального отступления от сложившегося плана их географической привязки , как это было бы, например, в случае с колокольней.

Таким образом, упомянутая в п. 1 ст. 130 ГК РФ прочная связь объекта с землей, на которой он расположен, в действительности имеет значение лишь одного из возможных признаков , а вовсе не главного критерия для отнесения этого объекта к недвижимости. Признак же невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, предложенный в той же статье Кодекса для проверки того, достаточно ли прочной является связь объекта с землей, к практическому применению непригоден.

Тем не менее следует признать, что сложившаяся к настоящему времени практика арбитражных судов идет по пути обоснования недвижимой природы спорных объектов именно в терминах ст. 130 ГК РФ: за выводом о наличии прочной связи спорного объекта с землей в текстах судебных актов всегда следует утверждение о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению [12] См., например: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.03.2013 по делу № А45-12747/2012, Постановление ФАС Московского округа от 09.04.2013 по делу № А40-146845/10-41-666, Постановление ФАС Поволжского округа от 28.05.2013 по делу № А57-1399/2012. .

Б.Пространственная связанность объекта недвижимости с землей вовсе не обязательно выражается именно в таком их непосредственном соприкосновении, как, например, связаны друг с другом земельный участок и расположенное на нем здание. Напротив, вполне обычны случаи их опосредованного сопряжения: жилое помещение в здании связывается с земельным участком именно посредством самого этого здания.

С обыденной точки зрения и то, и другое может быть рассмотрено в качестве самостоятельного имущественного блага: здание представляет собой один объект интереса, а расположенное в нем помещение – другой. Однако их юридическое положение иное. Здесь действует правило о том, что с того момента, как расположенное в здании помещение поступит в оборот в качестве самостоятельного объекта, само здание такой статус утрачивает и начинает существовать как сумма отдельных помещений (ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» [13] Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации (далее – СЗ РФ). 30.07.2007. № 31. Ст. 4017. , п. 9 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [14] Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // СЗ РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594. (далее – Закон о регистрации прав на недвижимость), п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в здании» [15] Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 9. ).