Валентина Синельникова: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

В качестве составных частей земельного участка должны расцениваться и всевозможные его инженерные усовершенствования (асфальтированные площадки, спортивные поля и дорожки, осушительные канавы, траншеи, колодцы, водоотводные трубы, насыпи, валы, различные мелиоративные конструкции и т. п.), которые не имеют самостоятельного функционального назначения, создаются исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживания земельного участка, на котором они расположены [23] См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 № 17085/12, от 17.10.2012 № 4777/08, от 26.01.2010 № 11052/09, от 20.10.2010 № 6200/10, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.07.2013 по делу № А46-28159/2012. .

Законодательство отдельных государств Западной Европы и вовсе исходит из того, что в качестве составных частей земельного участка следует рассматривать не только элементы его рельефа (растительность и водоемы) и результаты его благоустройства, но и все находящиеся на нем постройки (см. § 94 ГГУ).

Такой подход справедливо расценивается как воплощение римской идеи о необходимой юридической связанности земельных участков и расположенных на них объектов, общий смысл которой передан афоризмом superficies solo cedit[24] См.: Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Суханов Е. А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: Избранные труды 2008–2012 гг. М., 2013. С. 421–423. («возведенное на участке следует за этим участком»). Практический смысл этих правил сводится к тому, что единственным объектом субъективных вещных прав на недвижимость признается земельный участок; все расположенные на нем постройки следуют его судьбе автоматически как его неотъемлемые части. Этим обеспечивается интерес управомоченного в беспрепятственном и свободном осуществлении права на сооружение: по естественному укладу вещей тот, кто намерен использовать строение (здание, сооружение), должен обладать возможностью использовать и соответствующий земельный участок. Лицу прежде всего предоставляется право на землю и только вследствие этого – право на саму постройку как на составную часть земельного участка.

Если говорить о возможности имплементировать эти нормы в российское законодательство, то принципиальных препятствий для этого не существует. Логические правила позволяют исходить и из того, что земля и сооружения на ней – самостоятельные объекты, юридическая судьба одного из которых определяет судьбу другого (право на постройку следует за правом на землю или право на землю следует за постройкой), и из того, что расположенное на земельном участке сооружение – не имеющая самостоятельного юридического значения его составная часть (нормативным основанием этого вывода могла бы стать ст. 133 ГК РФ).

Однако же до тех пор, пока не будет преодолено исторически сложившееся положение, когда собственники объектов недвижимости не являются в то же время собственниками земельных участков, занятых этими объектами, о реализации начала « единства судьбы » земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации) говорить преждевременно [25] См.: Суханов Е. А. Указ. соч. С. 423–424. : их судьба различна (один принадлежит кому-то на праве собственности, другой – на праве аренды).

Таким образом, под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком .

А.В своих основных проявлениях особенности оборота недвижимого имущества сводятся к тому, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Практическим мотивом, по которому правила о том или ином порядке регистрации прав на недвижимость оказались принятыми большинством современных законодательств, исторически выступает стремление придать обороту таких объектов особую прочность [26] Важность задачи по обеспечению предсказуемости и надежности гражданского оборота, по защите интересов его добросовестных участников, проявляющих при совершении сделок добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, подчеркивается в ряде документов Конституционного Суда Российской Федерации (см., например, п. 2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О. М. Мариничевой, А. В. Немировской, З. А. Скляновой, Р. М. Скляновой и В. М. Ширяева» // СЗ РФ. 28.04.2003. № 17. Ст. 1657). Определенность правового положения недвижимости отвечает и сугубо политическому, казенному интересу государства, действующего, например, в фискальных целях (см.: Ельяшевич В. Б. Очерк развития современных систем вотчинного оборота на Западе. СПб., 1907. С. 12–14). . Что касается тех оснований, которые могли бы объяснить само это стремление – причину, по которой тот или иной регистрационный порядок связывается именно с недвижимостью, а не, например, с движимым имуществом, – то единства мнений в этом вопросе не существует.