Валентина Синельникова: Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Если с характеристикой именно этих объектов особых сложностей не возникает – ведь они признаны недвижимостью самим ГК РФ, то квалификация в качестве недвижимости иных вещей, в тексте ГК РФ не упомянутых, способна вызвать затруднения.

Несмотря на исчерпывающую формальную определенность критерия прочности связи недвижимой вещи с землей, его нельзя признать пригодным к практическому использованию. Следовательно, в том виде, в каком оно сформулировано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, определение недвижимости неудачно.

Вопреки мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, утверждающих, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре [1] См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 8. (Далее – Концепция развития законодательства о недвижимости.) , необходимость его исправления можно считать очевидной. Дело в том, что, не подвергнув легальное определение недвижимости расширительному толкованию, не отступив от буквального смысла исследуемой нормы, применить ее к разбору конкретной жизненной ситуации, в которой необходимо дать ответ на вопрос, относится ли вещь к недвижимости, невозможно. Если же действительный смысл правовой нормы, выявленный в результате ее толкования, не совпадает с ее буквальным содержанием, редакцию нормы следует признать несовершенной.

Как следует из легального определения, вывод о квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого может быть сделан только после того, как утверждение о прочной связи этого объекта с землей (о чем обычно судят по его монументальности, по тому, имеет ли он фундамент и насколько крепкими были материалы, использованные для его создания, и т. п. [2] См.: Петров Д. В. Управление имуществом. Актуальные вопросы арбитражной практики КУГИ Санкт-Петербурга. СПб., 2003. С. 72. См. также: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2013 по делу № А56-56244/2012, Постановление ФАС Поволжского округа от 27.03.2013 по делу № А55-15943/2012. ) будет подтверждено заключением о невозможности пространственного перемещения такого объекта без ущерба его назначению .

Тем не менее достигнутый уровень развития инженерной мысли и строительной техники позволяет совершенно безболезненно перемещать в пространстве самые внушительные по своим физическим характеристикам объекты, будь то элементы земного ландшафта, здания, сооружения, памятники или подобные им конструкции.

Примечательно, что соответствующими возможностями человечество располагает уже давно: хрестоматиен пример, когда известный итальянский архитектор и инженер Ридольфо Фьоравенти (Fioraventi) по прозвищу Аристотель при помощи машин собственного изобретения передвинул в 1458 г. с места на место колокольню болонской церкви Санта-Мариа-Маджоре, не причинив ей никакого вреда[3] См.: Петров Д. В. Указ. соч. С. 70. .

Исследуя вопрос о назначении какого-либо объекта, естественно исходить из того, что конкретное хозяйственное предназначение (функция) вещи определяется в первую очередь тем, какими именно физическими (природными, антропогенными) свойствами эта вещь обладает. Этими свойствами как раз и задается хозяйственный способ использования вещи: одно здание предназначается для размещения магазина, другое – под склад, в третьем находится контора, в четвертом – жилые апартаменты.

Если пространственное перемещение большинства объектов осуществимо без причинения им вреда, то очевидно, что при прочих условиях их транспортировка никак не скажется и на возможных способах хозяйственного использования (назначении): например, перемещенное в пространстве здание торгового склада сохранит свою прежнюю функцию и продолжит служить местом для хранения товаров.

Эти замечания приводят к выводу о том, что формулу п. 1 ст. 130 ГК РФ нельзя понимать буквально: ведь если практически все объекты могут быть перемещены в пространстве так, что их назначение не изменится [4] Отдельные исключения из этого предположения (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2013 по делу № А72-3301/2012) его общего характера не колеблют. , то упоминание в этом пункте «невозможности перемещения» объекта как способа проверки истинности утверждения о его прочной связи с землей лишено смысла.

В то же время одно из основных правил юридической герменевтики гласит, что «из двух толкований нужно выбирать то, которое сопряжено с какими-либо последствиями, а не то, которое делает закон бесцельным» [5] Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 75. или бессмысленным.