Н Мельников - Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики

Из устава кооператива следует, что его имущество сформировано, в том числе, за счет внесения в паевой фонд земельных долей. Право собственника распорядиться земельной долей, включая ее передачу в качестве взноса в уставный (складочный) капитал, паевой фонд, предусмотрена Указами Президента и Постановлениями Правительства РФ, регулировавшими порядок реорганизации сельскохозяйственных предприятий и приватизацию земель с/х назначения. Данными документами, установлена обязанность регистрации права собственности на земельные доли и участки. Форма свидетельства о праве собственности на землю утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения" [24] См.: Гарант — справочная правовая система 1990-2005гг. .

Как усматривается из материалов дела, кооператив не зарегистрировал право собственности на земельные доли. Согласно ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация. В ст.6 данного закона сказано, что права, возникшие до введения его в действие, признаются действительными. Однако при совершении сделок с таким имуществом, права на него должны быть зарегистрированы в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.2 ст.6).

Поскольку права на передаваемый в аренду земельный участок не были зарегистрированы, договор аренды не может быть признан соответствующим действующему законодательству, поэтому требование акционерного общества о понуждении произвести государственную регистрацию договора аренды, удовлетворению не подлежат.

Для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным необходимо доказать, какие положения действующего законодательства нарушены.

Отчуждение с/х земли, находящейся в собственности акционерного общества должно осуществляться в соответствии с ФЗ "Об акционерных обществах" и уставом АО, включая правила о совершении крупных сделок Отчуждение земельного участка с/х назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, признано судом незаконным. По нашему мнению, решение является спорным и недостаточно обоснованным.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий производственному кооперативу, был переведен в разряд земель городской застройки и затем продан закрытому акционерному обществу. В последствии земельный участок был разделен на четыре части и продан другим лицам.

Кооператив обратился в суд с иском к ЗАО о признании договора купли-продажи недействительным и применения последствий ничтожной сделки. По мнению кооператива, при совершении сделки были нарушены положения ст.20 ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" [25] Собрание законодательства Российской Федерации от 11 декабря 1995г., N 50, ст.4870. , согласно которой отчуждение земли возможно только на основании решения высшего органа юридического лица — общего собрания. Однако имеющиеся в деле доказательства, в частности, выписка из протокола общего собрания, свидетельствует о том, что решение о продаже земельных участков было принято высшим органом кооператива.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 ст.20 ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" приобретение основных средств отнесено к исключительной компетенции общего собрания кооператива. Согласно пункту 5 названного Федерального закона решения по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива, не могут быть переданы исполнительным органам кооператива или наблюдательному совету кооператива. В данном случае возникает вопрос, как квалифицировать сделку, в случае, если решение общего собрания не было принято, когда оно является обязательным в соответствии с законом?

Согласно статье 174 ГК РФ, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях. Однако из пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 мая 1998г. N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" [26] Экономика и жизнь. N 27. Июль 1998. следует, что статья 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться статьей 168 ГК РФ. То есть, такого рода сделка является недействительной. В соответствии со ст.166 ГК РФ, п.32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" иск о признании недействительной ничтожной сделки подлежит рассмотрению по заявлению любого заинтересованного лица.