Н Мельников - Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарий судебной практики

Для правильного разрешения аналогичного рода дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии со ст.608 ГК РФ арендодателями могут выступать не только собственники, но и другие уполномоченные законом лица. В силу ст.270, 295 ГК РФ лицо, обладающие земельным участком, может передать его в аренду или в безвозмездное пользование с согласия собственника. При этом в соответствии с п.4 ст.20 Земельного кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. В данном случае налицо конкуренция норм, а именно противоречие между п.4 ст.20 ЗК и положениями ст.270 ГК.

В соответствии с пунктом 3 ст.129 Гражданского кодекса пределы включения земли в оборот определяются земельным законодательством. Следовательно, в рассматриваемом случае нормам ЗК должен быть отдан приоритет. Отсюда следует, что даже при наличии разрешения от собственника на передачу земли в аренду ГУП не вправе принимать решение о заключении договора.

Следует иметь ввиду, что унитарные предприятия, обладая специальной правоспособностью, не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании статьи 168 ГК РФ. Таким образом, если заключение договора аренды влечет для унитарного предприятия невозможность выполнять возложенные на него уставом задачи, такой договор является недействительным и не несет правовых последствий.

Правомерность изъятия земельного участка также требует самостоятельного изучения и проверки на предмет соответствия законодательству.

Правомочия унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом определены в ст.294, 295 ГК РФ. Как указано в п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. N 6/8 условия договоров, заключенных между собственником государственного или муниципального имущества и унитарным предприятием, изменяющих характер и пределы правомочий предприятия, являются ничтожными. Перечень прав собственника имущества определен в п.1 ст.295 ГК. При этом собственник или уполномоченный орган не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Соответствующие акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом должны признаваться недействительными [22] Подробнее об этом см. п.18, 39, 40 Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"//Российская газета. 10, 13 августа 1996. . В соответствии со ст.305 ГК РФ унитарному предприятию принадлежит право на защиту своего владения. Это положение распространяется и в отношениях с собственником имущества.

Сельскохозяйственный производственный кооператив заключил договор о передаче в аренду закрытому акционерному обществу земельного участка. В последствии кооператив отказался осуществлять действия по регистрации договора, что послужило основанием для обращения ЗАО в суд иском о понуждении кооператива произвести регистрацию договора аренды. Позиция акционерного общества основывалась на положениях п.3 ст.165 ГК, предусматривающего возможность обращения в суд с иском, в случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, подлежащего в соответствии с законодательством о государственной регистрации. Аналогичная правовая позиция изложена и в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" [23] Еженедельник официальной информации "Курьер". 08.12.1997. N 39. . Суд первой инстанции признал требования общества законными, однако апелляционная инстанция решения отменила и в удовлетворении иска отказала. При принятии решения суд руководствовался следующими основаниями.