Александр Зрелов - Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - правовые и налоговые аспекты

Инвентаризация же объектов, относящихся к крупногабаритному оборудованию, в реальности практически невозможна в силу того, что отсутствуют единые правила технического описания и учета этих объектов, по которым бы организации технической инвентаризации могли бы осуществлять собственно инвентаризацию и паспортизацию указанных вещей.

Не менее спорным с точки зрения разграничения движимого и НИ является вопрос о юридической квалификации объектов незавершенного строительства. Ввиду особой актуальности этот вопрос будет рассмотрен нами подробнее чуть ниже.

При разрешении проблемных вопросов, возникающих в процессе ГРПНИСН, авторы настоящей книги рекомендуют использовать комплексный подход к определению НИ в каждом индивидуальном случае, основанный не только на анализе гражданско-правовых норм, но также и норм законодательства о бухгалтерском учете и нормативных актов по вопросам технической инвентаризации и описания объектов НИ. Сущность данного подхода и авторские размышления на данную тему приведены ниже, сейчас же представляется целесообразным дать примерный перечень "классических" объектов НИ с их краткой характеристикой.

В настоящее время государственной регистрации подлежат права на самые разнообразные объекты НИ, которые соответствуют условиям пункта 1 статьи 130 ГК РФ и статьи 1 Федерального закона о государственной регистрации прав. Объекты НИ, права на которые подлежат госрегистрации, можно условно разделить на следующие группы:

земельные участки;

участки недр;

обособленные водные объекты;

леса и многолетние насаждения;

здания, строения, части зданий, жилые и нежилые помещения;

жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения;

сооружения, в том числе надземные и подземные, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства;

предприятия как имущественный комплекс;

кондоминиумы как комплексы НИ;

объекты незавершенного строительства;

сложные вещи, состоящие из объектов движимого и НИ, в том числе производственно-технологические комплексы.

Земельные участки являются весьма специфическими объектами НИ как в силу особого правового режима осуществления гражданских прав в отношении них, так и в силу того, что все остальные объекты НИ так или иначе связаны с земельными участками.

В ГК РФ не конкретизируется понятие земельного участка, поэтому при правовом регулировании имущественных отношений по поводу земельных участков используются понятия, со держащиеся в Земельном кодексе РФ.

В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Границы земельного участка выносятся на местность в процессе проведения землеустроительных работ по межеванию. К средствам, индивидуализирующим земельный участок, относятся план земельного участка, в котором воспроизводятся в графической и текстовой формах сведения об участке, и его кадастровый номер.

Все земельные участки, в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ, подразделяются на делимые и неделимые. Земельный участок является делимой вещью, если он может быть разделен на части, каждая из которых впоследствии образует самостоятельный земельный участок. В данном случае часть земельного участка выступает в роли промежуточной технической категории, представляя собой переходное звено в цепи создания новой вещи — нового земельного участка. Так, после раздела образуется самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами [10] См. Комментарий к Земельному кодексу (из книги "Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". — М.: ЮрайтИздат, 2002.) (рук. авт. коллектива М.В. Бархатов). .

Гражданское законодательство относит земельные участки к категории объектов, ограниченных в обороте. Это означает, что земельные участки могут отчуждаться и переходить в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (см. п.3 ст.129 ГК РФ).