Александр Зрелов: Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

существует особый порядок обращения взыскания на заложенное НИ (см. ст.349), а также порядок распоряжения государственным и муниципальным предприятием при надлежащим им НИ (см. ст.295);

действуют специальные правила совершения сделок с НИ, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на НИ. К примеру, в соответствии со ст.552 ГК РФ, по договору продажи НИ покупателю одновременно с передачей права собственности на такую НИ передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой НИ и необходима для ее использования;

ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст.338);

наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) — по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя; споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст.266 и 290 ГПК РФ [6] Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002г. N 138-ФЗ. ), споры об аналогичных правах на движимые вещи — в месте нахождения ответчика (ст.265 и 290 ГПК РФ); цена иска по искам о праве собственности на объект НИ, принадлежащий гражданину на праве собственности, определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее — не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект НИ, принадлежащего организации, — не ниже балансовой оценки объекта (пп.9 п.1 ст.91 ГПК РФ).

На законодательном уровне существует два определения НИ, которые, с одной стороны, формируют понятие НИ, а с другой — устанавливают определенную иерархию объектов НИ.

Пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (НИ, НИ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

При этом в абзаце 2 указанной статьи содержится дополнение о том, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые по сути своей являются, скорее, вещами движимыми [7] В настоящей книге авторы обходят вниманием указанные объекты, ввиду того, что они не подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом о регистрации прав. .

Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В статье 1 Федерального закона о государственной регистрации прав также содержится определение НИ, которое звучит следующим образом: "НИ (НИ), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы".

Оба этих, по сути, идентичных определения [8] Единственная принципиальная разница состоит в наличии в статье 130 специального указания на то, что к НИ также относятся и некоторые вещи, по своей физической природе являющиеся движимыми (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Из чего следует сделать вывод, что определение Федерального закона о государственной регистрации прав является скорее "техническим" определением, дублирующим определение ГК РФ в целях избежания разночтений и неясностей толкования при совокупном применении норм ГК РФ и норм указанного закона. сконструированы таким образом, что в них содержатся как определенные отличительные (родовые) признаки недвижимых вещей — критерии отнесения к НИ, так и открытый перечень вещей, которые могут быть отнесены к НИ.

Оба определения содержат указание на особую группу вещей, которые являются недвижимыми в силу своей физической природы:

земельные участки;

участки недр;

обособленные водные объекты;

леса;

многолетние насаждения.

Что касается остальных объектов НИ, то, согласно приведенным определениям, существует всего два легальных критерия отнесения вещей к НИ:

неразрывная связь объекта (вещи) с землей и невозможность перемещения объекта (вещи) без нанесения несоразмерного ущерба их назначению.