Александр Зрелов: Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты

Для того чтобы то или иное правовое последствие могло нас тупить, закон или иные правовые акты должны содержать указание на юридические факты, которые порождают соответствующие права и обязанности. Наряду с этим в гражданском законодательстве существуют и общие нормы, которые предусматривают основания возникновения определенной группы прав и обязанностей применительно к отдельным сферам гражданского оборота.

Параллельно с основаниями, упомянутыми в пункте 1 статьи 8 ГК РФ, допускается возможность возникновения прав и обязанностей также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены в законе или иных правовых актах, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пункт 2 статьи 8 ГК РФ содержит дополнительное условие для возникновения (изменения, прекращения) целой категории гражданских прав, а именно прав на имущество, подлежащих государственной регистрации. Данный пункт указывает, что моментом возникновения таких прав является момент их государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Почему именно дополнительное условие? Разве не означает данный пункт в его буквальном толковании, что государственная регистрация прав на имущество (в определенных законом случаях) является самодостаточным основанием для возникновения прав на такое имущество?

На наш взгляд, на этот вопрос следует ответить отрицательно. Норма пункта 2 статьи 8 ГК РФ носит дополняющий характер по отношению к норме пункта 1 статьи 8, поскольку в качестве возникновения гражданских прав может рассматриваться не один юридический факт, а целая совокупность таких фактов. Иначе говоря, для возникновения гражданских прав на это имущество необходимо не одно, а несколько последовательно совершаемых юридических действий, кульминационным из которых является акт государственной регистрации права.

В юридической литературе применительно к таким случаям применяют термин "сложный фактический состав".

Правило, установленное пунктом 2 статьи 8, нашло развитие в ряде статей как части первой, так и части второй ГК РФ.

Например, в статьях 223, 551, 564 ГК РФ закреплены нормы, согласно которым в случаях, когда переход прав на НИ подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя этой НИ возникает с момента регистрации этого перехода. Другими словами, право собственности на НИ возникает у покупателя не при заключении договора и не в момент, определенный в договоре, а только после государственной регистрации прекращения права собственности продавца на это имущество и регистрации своего права (то есть права покупателя) на это имущество. Возможны, однако, случаи, когда регистрации подлежит как переход права на НИ по договору, так и сам договор, по которому передается НИ. Например, по общему правилу (ст.551 ГК РФ) договор купли-продажи НИ не регистрируется, а государственной регистрации подлежит только переход права собственности. При продаже предприятия государственной регистрации подлежит как сам договор купли-продажи — только с момента регистрации такой договор считается заключенным (ст.560 ГК РФ), так и переход права собственности (ст.564 ГК РФ).

Описание сложного фактического состава на примере купли-продажи НИ схематично может выглядеть следующим образом:

——————————————————————————————————————————————————————

|заключение договора купли-продажи НИ (нежилого здания)|

——————————————————————————————————————————————————————

| | |

——————————————————————— ————————————————————— —————————————————————

|исполнение обязательств| |государственная реги-| |государственная реги-|

|по оплате договора пе-| |страция прекращения| |страция возникшего у|

|редача НИ согласно акту| |права собственности| |покупателя права|

|приемки-передачи (пере-| |продавца НИ | |собственности |

|даточному акту, иному| | | | |

|документу о передаче) | | | | |

——————————————————————— ————————————————————— —————————————————————

Таким образом, государственная регистрация гражданских прав является дополнительным условием, действующим в отношении специальной группы имущественных прав, которые в силу прямого предписания закона подлежат государственной регистрации. Здесь следует отметить, что норма пункта 2 статьи 8 ГК РФ носит бланкетный (отсылочный) характер, поскольку она напрямую не именует имущество, права на которые подлежат государственной регистрации. Забегая вперед, поясним, что в ГК к такому имуществу отнесены недвижимые вещи и некоторые наиболее значимые движимые вещи (ст.130, 131, 132).