Павел Коваленко - Сделки с недвижимостью - как выбрать агента, агентство и провести сделку на рынке недвижимости

Практически все агентства недвижимости существуют только благодаря комиссионному вознаграждению, которое платят клиенты за риелторские услуги. Часто возникает вопрос: корректно ли говорить о комиссионном вознаграждении?

В XIX веке слово «комиссия» обозначало «поручение». Следовательно, комиссия — это вознаграждение за выполненное поручение. Производное от него значение имеет и слово «комиссионные». Следует также обратить внимание, что в настоящее время слово «комиссия» может обозначать также «оплату посредника» за сделку, в которой он принимал участие.

Вопрос, с которого многие начинают выбор фирмы, — размер комиссионных и порядок их исчисления. Здесь возможны два основных варианта:

1. Фирма получает свой процент от абсолютной стоимости квартиры. В Москве это, как правило, 5–7 %.

2. Вы договариваетесь с агентством о сумме, которую хотите получить за свою квартиру, и вас не интересует, по какой цене ее в итоге продадут.

За свои комиссионные фирма проводит кропотливую работу по поиску клиентов или вариантов, размещает рекламу, принимает звонки, организует просмотры и предоставляет вам отчеты. Огромные затраты времени и сил требуются для сбора и подготовки всех необходимых документов — это тоже забота агентства. Кроме этого, фирма оказывает ряд других услуг, требующих дополнительных расходов (аренда банковского сейфа, помощь в нотариальном оформлении и государственной регистрации договора и т. д.) [36] Выбор риелторской фирмы // Квартира. Дача. Офис. — 2001. — № 224. .

Разговор с представителем фирмы стоит начать именно с обсуждения размера комиссионных. В Москве это, как правило, от 5 до 10 %. Помните, что если фирма просит меньшую долю за свой труд, то это повод отнестись к ней настороженно, ведь в данной ситуации дешевое хорошим не бывает [37] Как выбрать риелторскую фирму / В: Сборник информации о недвижимости. Вып. 6. Под ред. Е. Арсентьевой. — М.: Квартира. Дача. Офис, 2005. .

Обычно агентства недвижимости не решаются зафиксировать стоимость своих услуг и указывают проценты от реальной или рыночной (продажной или покупной) цены объекта недвижимости. Применяются следующие ставки процента:

— при расселении коммунальной квартиры с тремя и более лицевыми счетами — 10 %;

— при расселении коммунальной квартиры до 3 лицевых счетов — 8 %;

— купля-продажа (квартиры, дачи, участка и др.) — 5–8 %;

— простая сделка — 5 %.

С учетом стоимости объекта недвижимости ставки процента могут быть изменены в сторону уменьшения (иногда до 3–4 %, но не ниже). С удешевлением цены и в условиях резкого падения цен на недвижимость агентства могут вводить фиксированные расценки и указывать реальную стоимость маклерских услуг, напоминает А. А. Шихмагометов.

Одно время риелторы брали комиссионные от количества комнат в реализуемой квартире, при этом комната «стоила» 1000 долларов. Таким образом, комиссионное вознаграждение за риелторские услуги по купле-продаже одной 3-комнатной квартиры составляло 3 тыс. долларов.

Следует отметить, что 3–5–10 % — это самые часто называемые цифры комиссионного вознаграждения за риелторские услуги. С увеличением рыночной цены жилья на рынке недвижимости величина комиссионных стремится к минимуму процентов (3 и даже 2). Так, например, в 2001 году 2 % комиссионных от продажи одной 3-комнатной квартиры, которая стоила 400 тыс. долларов, составляли 8 тыс. долларов. При нынешних ценах на недвижимость и представить себе трудно, как проценты комиссионных возрастают, но редко когда превышают 10 %.

При обсуждении величины комиссионных от некоторых риелторов можно услышать, что клиенту, продающему квартиру, не следует беспокоиться, так как вознаграждение за риелторские услуги берется только с покупателей и продавец якобы ничего не теряет. Это неправда, которую любой здравомыслящий человек может сразу же обнаружить и заподозрить риелтора в обмане. Понятно, что чем больше сумма комиссионных, тем меньше продавцу остается денег, которые заплатил покупатель, и тем меньше возможности продавцу купить полноценную замену проданной квартиры. Здесь можно вести речь только о том, что продавцу не следует беспокоиться о том, где взять деньги на комиссионные, так как они выделяются покупателем из оплаты приобретаемой недвижимости.

То же самое касается и ситуации, когда представитель агентства недвижимости уверяет, что вас не касается, сколько фирма «наварит» на вашей квартире. Ведь если возможно продать квартиру подороже, зачем же ее продавать дешевле? А когда вам говорят, что «вас не должно беспокоить, по какой цене мы продадим вашу квартиру», это должно насторожить. Следовательно, вам явно стараются недоплатить, за счет того, что вы сами согласились на сумму, которая ниже ее рыночной цены.