Алексей Осипенко - Квартирные цепочки. Как риелтору получать Х3 от одной сделки

В первую очередь, это безопасно. Так продавцам мы говорим: «Конечно нужно делать это сразу, особенно в наше смутное время… Зачем вам в ситуации риска оставаться с деньгами на руках, если можно всё сделать красиво: сразу одномоментно продать и купить».

Покупателю мы говорим: «Для вас так же это дополнительная гарантия. Потому что, вы видите, что этот человек продал вам свою квартиру, а ему же жить где-то надо. А здесь вы видите, что у него все в порядке – у него новое жилье».

Крайний пример: для судебных претензий, если, не дай Бог, человек не выписался.. Ну так произошло, что он вовремя не выписался из квартиры. А мы просто квартиру продали, то поди докажи, что он ей не пользуется. Это бывает очень сложный процесс. А если риелтор покажет, что он одномоментно прекратил право собственности на одну квартиру и вступил в право собственности на другую, то тут вообще логика железная: у клиента есть где жить. Зачем ему оставаться прописаным в старой квартире, если у него уже есть новая.

То есть мы опять говорим о внутренней готовности ставить точку в сделке. не запятую, а точку! Ведь мы понимаем то, что человек не остался на улице, человеку есть где быть прописаным, есть где жить. Конец цепочки. Ставим точку.

Когда риэлтор может поставить точку в сделке? И нужно ли это делать?

Итак, вы взялись вести квартирную цепочку. Один человек продаёт квартиру, получает деньги. Одновременно, покупает другую квартиру, которую ему тоже кто-то продаёт. А тот, кто её продаёт, тоже оказывается с деньгами… и т. д. Возникает вопрос: так что получается, цепочка никогда не должна закончится?

Тут возможны следующие варианты прерывания квартирных цепочек.

– Простая схема – конечная цепочка.

Когда одному их участников цепочки просто нужны деньги. У него уже есть квартира. Вторую он получает в наследство и ему просто нужны деньги чтобы расплатиться по кредитам или купить машину.

– Цепочка с ограничением.

Есть сделки, которые невозможно включить в цепочку. Например мы не можем в длинную цепочку включить покупку у застройщика. Потому что к застройщику деньги должны попасть банковским переводом со счёта покупателя на счёт продавца.

В альтернативной сделке деньги проходят через весь процесс,их никто на руки не получает. Это скорее банковская история вокруг которой разворачивается целая драма жизни.

А в ситуации когда новостройки путь денег обрывается – застройщик финалит эту цепочку с собой. Даже не самим фактом банковского перевода, а просто поскольку он ничего не покупает по определению.

Таким образом, для определения конца цепочки нужны либо юридическое лицо, либо человек который не нуждается в дальнейшей покупке, ему нужны деньги и всё. В банк положить и жить на них, купить машину, какие-то долги свои погасить…

Но моя идея, которую я хочу донести и раскрыть в этой книге в том, что по мнению опытных риэлторов и руководителей агентств людей, которым нужны просто деньги для реализации каких-то их целей всего около 30%. Остальным 70%+ людей, которые включаются в сделки с недвижимостью, нужна альтернатива.

То есть альтернативные сделки – это Клондайк для риэлтора! Если ты сел на нормальную цепочку, и ты умеешь её делать, то ты одну можешь в 10 шагов раскручивать. Это сложно конечно, да. Но дело стоит того!

Когда ты собираешь несколько сделок в цепочку, ты на каждом этапе, из каждого звена получаешь свою комиссию. У тебя с каждым участником есть свои договорные отношения. Например если в цепочке три квартиры клиенты выставляют как продавцы, а еще две мы берем в сопровождение. То есть по каждому из пяти звеньев, заключается договор с комиссией, скажем 100 000 р. И мы получаем на выходе, за всю эту цепочку сделок 500 000 р

– Еще один вид цепочки это – расселение коммунальных квартир. Например, у вас там коммунальная квартира шесть комнат и её полностью выкупает один человек. И тогда перед вами оказываются шесть собственников, которым куда-то надо девать их деньги и где-то жить.

Это может быть не только классическая коммуналка с разными группами собственников, это может быть семья где собственники брат, сестра, мама, бабушка, и где разные члены семьи имеют свои интересы в дальнейшей жизни. Один «Давайте добавим ипотеку и что-нибудь купим…», другой еще что-то, третий деньги и так далее.