Руслан Назаров - ЖКХ. Вопросы и ответы

Ответ на этот вопрос содержится в Письме Минрегиона РФ от 22.11.2012 г. №29433-ВК/19. Министерство указало, что общая площадь помещения определяется на основании документа на собственность, технического паспорта помещения или дома, передаточного акта. Общая площадь многоквартирного дома определяется на основании данных технического паспорта многоквартирного дома.

Да, должны. Об этом сказано в Письме ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15. Но при этом были сделаны следующие выводы.

Во-первых, управляющая организация не может произвольно запретить операторам установку оборудования. Порядок пользования общим имуществом определяют собственники на общем собрании. Поэтому управляющая организация, не имея на то полномочий, одобренных общим собранием, не может препятствовать операторам размещать оборудование.

Во-вторых, управляющая организация не может произвольно требовать оплату установки оборудования. Такое решение может принять только общее собрание собственников. Однако управляющая организация может выставить оператору встречные условия по порядку размещения оборудования.

В-третьих, управляющие организации не могут препятствовать доступу работников оператора связи (провайдера) к установленному оборудованию (см. также Определение ВС РФ от 04.07.2016 №304-КГ16—1613).

Собственники на общем собрании. Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 23.07.2015 №22876-АЧ/04. При этом Министерство особо подчеркнуло, что доля в общем имуществе может переходить только тем лицам, которые приобрели помещение в доме.

Согласно ст. 36 ЖК РФсобственники принимают самостоятельно решение о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом. Размещение кондиционера на фасаде предполагает использование внешней стены здания, которая относится к общему имуществу. Поэтому требуется согласие собственников на размещение кондиционера на фасаде.

Однако в судебной практике встречается и иной подход. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 г. № А40—189578/2013 суд указал: «Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу… не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям». Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о понуждении демонтировать кондиционер. Это разные способы защиты, чего не учел суд.

Да, переходят. Общее имущества относится к помещениям в доме как принадлежность и главная вещь. Поэтому, если собственник сдал в аренду помещение, он тем самым передал арендатору право пользоваться общим имуществом.

Да, может. Такой вывод сделан в «Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству.

Можно, если на это есть решение общего собрания. При этом суды не принимают довод, что собственник помещения вправе пользоваться элементами общего имущества. «Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома» («Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме»).