Руслан Назаров: ЖКХ. Вопросы и ответы

Ответ на данный вопрос содержится в «Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». В документе сказано: «Признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество – только в общей долевой собственности указанных субъектов».

Касаясь вопроса о признаках общего имущества суд отметил: «Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности».

Также суд отметил следующее: «Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является… Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена как имущество, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное, в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».

К особенностям статуса общего имущества относятся следующие:

1) нельзя отчуждать долю в общем имуществе без отчуждения помещения ( ст. 290 ГК РФ);

2) владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом собственники помещений в доме ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ);

3) собственники помещений могут предоставлять элементы общего имущества третьим лицам ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Площадь балконов не включается в общую площадь жилых помещений. Однако площадь балконов включается в площадь жилого здания. Об этом сказано в Письме Минэкономразвития РФ от 30.12.2016 г. №ОГ-Д23—15301. В площадь также включается площадь лестничных площадок и площадь ступеней.

Да, является. Об этом говорит судебная практика ( Решение АС Новосибирской области от 20.04.2015 № А45—1845/2015). Поэтому обслуживать полотенцесушители обязана управляющая организация, а не собственники помещений, в которых находятся эти элементы. Однако в некоторых случаях суды полагают, что полотенцесушители общим имуществом не являются. Данный вывод основывается на Определении ВС РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09—725. Этот вывод правомерен в случае, если полотенцесушитель имеет отключающие устройства.

Да, относятся. Такой вывод сделан, например, в Решении АС от 05.12.2013 № А26—5118/2013. Вывод сделан на том основании, что ограждающие конструкции неразрывно связаны с балконной плитой, которая является общим имуществом. Поэтому обслуживать ограждающие конструкции должна управляющая организация. Однако по этому вопросу есть и иная судебная практика (например, Решение АС Новосибирской области от 02.12.2015 № А45—13270/2015).

Да, относятся. Такой вывод сделан, например, в Постановлении 13 ААС от 23.04.2015 № А56—67063/2014. Вывод суда основан на том, что оконные отливы предназначены для защиты несущих стен дома.