Олег Полежаев - Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

Возникновение и прекращение права застройки чужого земельного участка на основании Erbbaurecht полностью совпадает с моментом появления и прекращения самого вещного права застройки. Erbbaurecht является вещным правом, содержание которого определяется законом, следовательно, право на застройку земельного участка проистекает из его социальной задачи и передается застройщику на основании закона. В период действия вещное право застройки наделяет застройщика правами возведения, владения, сноса, реконструкции, пользования и восстановления строений [58]. Следовательно, право на застройку является неотделимой и существенной частью Erbbaurecht, возникает и прекращается с моментом его появления или прекращения.

При прекращении вещного права застройки застройщик наделен гарантиями, позволяющими получить денежную компенсацию за передачу строения собственнику земельного участка [59].

В современной доктрине права Германии считается, что вещное право застройки является эффективным инструментом управления муниципальным земельным фондом [60]и средством решения отдельных социальных и политических проблем [61].

Застройка земельного участка на основании обязательственного договора аренды обладает существенными особенностями по сравнению с Erbbaurecht. В Германии право аренды земельного участка считается несовершенным средством правового регулирования отношений для целей возведения строений, поэтому не получило значительного распространения. Конфликт интересов между собственником земельного участка и застройщиком невозможно устранить на основании диспозитивных норм института аренды [62]. Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, плохо гарантирующее интересы застройщика [63]. Специфика правового регулирования отношений по застройке на основании права аренды позволяет возводить временные «некапитальные» постройки, которые не признаются недвижимым имуществом и являются собственностью арендатора [64]. Подобное положение было обусловлено рядом причин [65].

В частности, спорным являлся режим строений, которые не вносятся в поземельную книгу, и применимость к ним правил § 95 BGB [66]. Г. Дернбург отмечал слабость юридической связи строения с земельным участком при аренде по сравнению с вещными правами, однако признавал арендатора собственником строения [67]. Анализ положений BGB привел к похожему мнению и Г. Неймана [68]. Мнение, поддержанное Л. А. Кассо [69], о признании аренды в качестве «права на чужую вещь», влекущего несрабатывание принципа приращения и признание строения в качестве самостоятельного объекта гражданских прав, в настоящий момент считается общепризнанным [70].

Признание строения собственностью арендатора актуализировало вопрос о правовом режиме упомянутого объекта и отнесении его к движимому или недвижимому имуществу [71]. В литературе сформировалось мнение, в силу которого связь, установленная между строением и земельным участком, ограничивается сроком действия договора [72]и поэтому является «слабой» по сравнению с вещными правами. Невозможность реализации принципа приращения, признание строения собственностью арендатора и применение режима недвижимости исключительно к земельным участкам стали в германском праве основаниями для признания строений, возведенных на праве аренды, движимым имуществом [73].

Итак, отсутствие в BGB норм, позволяющих отнести строение, принадлежащее арендатору, к недвижимому имуществу (так как единственным объектом недвижимости признается земельный участок) [74], обусловило отнесение последних к вещам движимым. Режим же движимости, применимый к строениям, возводимым на основании аренды, лишает застройщика возможности использования поземельной книги, что не позволяет устанавливать ипотеку и получать кредит под залог строения. Обязательственно-правовая природа аренды является препятствием для свободного оборота прав на строение.

Существенным препятствием для потенциального застройщика при использовании обязательственно-правовой конструкции аренды является изначальный запрет осуществлять строительство (§ 590 BGB). Заключив договор, арендатор даже в случае долгосрочного использования земель обязан испросить согласие у собственника на возведение строения. Наделение арендатора подобной возможностью зависит исключительно от воли собственника [75]. Следовательно, представляется абсолютно допустимой ситуация, при которой арендатор земельного участка не будет наделен правом на возведение строений.