Олег Полежаев - Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

Существенным достоинством германской правовой системы являются серьезная доктринальная аргументация и тщательная проработанность теоретических конструкций, в которые обычно обрамляются отношения, связанные с застройкой земельных участков [24] Емелькина И. А. Указ. соч. .

Правовое положение застройщика в немецком правопорядке (то есть степень юридической власти над земельным участком и возведенным строением) зависит от права застройщика на земельный участок [25] Емелькина И. А. Указ. соч. .

Положение, при котором застройщик земельного участка является его собственником, представляет собой последовательную реализацию принципа приращения (superficies solo cedit) (абз. 1 § 94 BGB) [26] Гражданское уложение Германии: ввод. закон к Гражд. уложению. М.: Волтерс Клувер, 2008. – С. 89. . Введение принципа приращения было обусловлено традициями германского права, в которых особое значение уделялось противопоставлению вещей движимых недвижимым и представлению, в силу которого единственным объектом недвижимости является земельный участок (концепция единого объекта) [27] Ноледе А. Э. Пожизненное владение родовым имуществом по завещанию супруга. Прага, 1916. – С. 56–68. .

Строения, прочно соединенные с земельным участком, утрачивают свою правообъектность и становятся существенной составной частью земельного участка, на котором располагаются [28] Согласно мнению Ф. Бернгефта и И. Колера, «обращение вещи в существенную составную часть имеет то юридическое последствие, что предмет теряет свое свойство самостоятельного объекта права и исчезает в целом к тому, к которому оно присоединяется, и по отношению к этому целому допускается существование одного и того же права и одного и того же правоотношения» (Бернгефт Ф., Колер И. Гражданское право Германии. СПб., 1910. – С. 231). . Похожей точки зрения придерживается и исследователь Ю. А. Волочай [29] Так, Ю. А. Волочай указывает, что «составные части недвижимого имущества (земельного участка) по законодательству ФРГ являются его частью, а такие существенные составные части, как здания, строения, сооружения, даже не рассматриваются по общему правилу в качестве самостоятельных объектов гражданских прав» (Волочай Ю. А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс»). . Следовательно, при анализе правового положения застройщика не представляется возможным говорить о правах на строение ввиду отсутствия его как объекта правоотношения и самостоятельного объекта гражданских прав. Однако правомочия собственника относительно возведенного строения не исчезают, а дополняют другое, более сильное право – право собственности на земельный участок. Весь объем правомочий собственника строения, привычный для нашего правопорядка в виде отдельного права, волей германского законодателя дополняет юридическое содержание права собственности на земельный участок [30] Германский законодатель благодаря использованию принципа приращения строений, возведенных на земельном участке, с одной стороны, урегулировал отношения застройки земельного участка, а с другой – внес полную ясность и последовательность при определении пределов юридической власти застройщика над вещью (строением). Из всего вышесказанного можно построить логическую цепочку. Строение, возведенное на земельном участке, становится существенной составной частью последнего, и к нему как к части целого применимы все правила, применимые ко всей вещи. При упомянутом положении власть застройщика над земельным участком и строением является абсолютной, ввиду того что физически разные вещи (земельный участок и строение) приобретают единое юридическое закрепление посредством признания их объектом права собственности на недвижимое имущество. .

Упоминая о застройке земельного участка собственником, необходимо отметить, что единственным юридическим фактом, с наступлением которого германский правопорядок связывает возникновение или прекращение права на застройку, является приобретение права собственности на земельный участок.

Правомочие собственника земельного участка на возведение строений закреплено не в отдельной норме, как в отечественном праве, а содержится в виде абстрактной, возможной меры поведения любого собственника (§ 907 BGB). Такое правомочие является составной частью (элементом) права собственности и возникает одновременно с приобретением права собственности на земельный участок. Ф. Бернгефт и И. Колер считали, что «к правомочиям, вытекающим из права поземельной собственности, принадлежит также право постройки на земельном участке здания» [31] Бернгефт Ф., Колер И. Указ. соч. – С. 232. .