Олег Полежаев - Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

К такому же мнению приходил М. И. Митилино, полагая, что «Baurecht в первую очередь означает право каждого собственника земли возводить на нем строения и только потом – особое ограниченное вещное право застройки» [32] Митилино М. И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. – С. 56. .

К аналогичному и вполне логичному выводу приходит и В. В. Чубаров, рассматривая правомочие на застройку земельного участка как разновидность распоряжения правом собственности [33] Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». . Германский правопорядок определяет объем власти собственника над вещью не через традиционную триаду правомочий, а через категорию «правовое господство» [34] Benôhr H-P. Grundkurs BGB III Sachenrecht. Berlin, 2002. [Электронный ресурс] URL: http://benoehr.rewi.hu-berlin.de/doc/Sachenrecht.pdf (дата обращения 17.04.2014); Muller K. Sachenrecht. 3 Aufage. Koln; Berlin; Bonn; Munchen, 1993. S. 11-12. Пер. В. В. Чубарова. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс». или, что то же, «право распоряжения» [35] Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. – С. 98. , которое может распространяться до тех пор, пока не будет ограничено законом, и представляет собой совокупность всех возможных правомочий собственника.

Германское законодательство исходит из положения о невозможности придания власти собственника абсолютного и безграничного физического и юридического господства над вещью [36] Дернбург Г. Пандекты. Вещное право. Т. 1. Ч. 2. СПб., 1905. – С. 82. , средством ограничения этой власти законом являются интересы окружающих [37] Жалинский А., Рерихт А. Введение в немецкое право. М.: Спарк, 2001. – С. 417. .

Осуществление права на застройку земельного участка зависит от законных притязаний и ненарушения интересов собственников соседних земельных участков [38]. О. А. Омельченко убедительно объясняет необходимость включения параграфов 906–908 BGB целью запрета притеснять и обесценивать права земельных собственников путем вредного использования смежных участков, что, в свою очередь, соответствует правовой традиции и социальному интересу [39]. А. Жалинский и А. Рерирх также усматривают значимость норм соседского права в желании законодателя гарантировать мирную жизнь между соседями [40].

Требования, вытекающие из защиты соседских прав, касающиеся сноса уже возведенных строений или запрета на возведение строений, согласно мнению, закрепившемуся в доктрине германского права [41]и судебной практике [42], квалифицируются как негаторный иск.

В качестве основания прекращения правомочия по застройке земельного участка собственником в германском праве необходимо выделить прекращение права собственности на этот объект недвижимого имущества ввиду того, что правомочие возводить строение является элементом права собственности.

Таким образом, возникновение или прекращение правомочия застройки земельного участка его собственником совпадают с моментом возникновения или прекращения права собственности на земельный участок и основываются на одинаковых юридических фактах. Соблюдение же законных интересов собственников соседних земельных участков выступает в качестве условия реализации указанного правомочия и является основанием ограничения права застройки.

Важным достоинством германского законодательства является наличие в нем прав, благодаря которым лицо, не являющееся собственником, приобретает право возводить строения на чужом земельном участке. Наличие эффективных правовых конструкций, необходимых для удовлетворения потребностей населения в жилье, и широкий выбор оснований владения и пользования жильем – отличительное свойство вещного права современных европейских государств [43].

Застройка земельного участка без приобретения права собственности возможна на основании ограниченного вещного права застройки земельного участка (Erbbaurecht) или обязательственного права аренды земельного участка.

Erbbaurecht есть ограниченное вещное право владения и пользования земельным участком, не принадлежащим на праве собственности застройщику, с возможностью возводить и приобретать право собственности на строение, способное к отчуждению, закладу и наследованию. Содержание этого права определяется законом в силу распространения на него принципа «типизации», вытекающего из юридической природы вещного права, однако отдельные условия могут быть согласованы сторонами с последующим приобретением абсолютной силы после внесения права застройки в поземельную книгу.