Марина Пушкина - Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

• согласование – это долгий процесс, в среднем длящийся около года, в течение которого девелопер несет существенные материальные расходы;

• отсутствие хорошей транспортной доступности – расположенное вблизи постоянно загруженной транспортной магистрали офисное здание теряет свое конкурентное преимущество; для решения данной проблемы столичными властями разработаны и начали реализовываться программы по реконструкции имеющихся и строительству новых автодорог;

• дефицит энергоресурсов;

• подключение коммуникаций к новым объектам недвижимости (не только офисов) – весьма трудоемкий процесс, сопряженный с определенными трудностями, поскольку городские объекты инженерных инфраструктур находятся в достаточно изношенном состоянии.

Отсутствие возможности привлечения опытной управляющей компании. В связи с молодостью российского рынка коммерческой недвижимости количество опытных управляющих компаний не удовлетворяет весь объем спроса.

Для помещений низших классов становится актуальной проблема перепланировки помещений выделяемых под офисы, а также перевод помещения в другую категорию. Например, согласно п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ «применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства». Изменение видов разрешенного использования, как и перевод помещения в категорию нежилого, осуществляется по решению местных органов власти.

Одним из лидеров коммерческой недвижимости является торговая недвижимость. По мере развития данного рынка концепции торговых центров постоянно усложняются. Это связано с тем, что потребители в большинстве случаев предпочитают небольшим магазинам огромные гипермаркеты. Сегодня покупатель имеет огромный выбора, он хочет не просто покупать товар, но и получать удовольствие от шопинга, а также разнообразить свой досуг и приобретать ряд дополнительных услуг. Именно с этим связан успех крупных многофункциональных досуговых и развлекательных торговых центров. Девелоперы, безусловно, это осознают и придумывают все новые и новые ходы для привлечения потребителей; по мере роста рынка конкуренция между торговыми комплексами возрастает в геометрической прогрессии. Данный аспект влияет на то, что именно торгово-развлекательные центры более всего нуждаются в грамотном и профессиональном управлении.

Многофункциональный торговый комплекс должен иметь более двух эксплуатационных назначений. Вместе с тем подобного рода комплексы, как правило, имеют одну основную функцию. Значительно реже встречаются случаи, когда у комплекса есть функции, существующие независимо друг от друга.

Возможны различные интерпретации того, в каком виде в многопрофильном комплексе сочетаются его составляющие. Все эти классификации на данный момент являются теоретическими и четко не зафиксированы в российском законодательстве.

Торгово-офисный комплекс.Это комплекс, в котором основной функцией является торговля, в то время как определенная часть площадей отведена под офисы. Подобное сочетание представляется нейтральным: две эти функции существуют параллельно друг другу, т. е. не пересекаются. Как правило, подобного рода торговый комплекс создается тогда, когда девелоперы и инвесторы желают сэкономить денежные средства.

Офисно-торговые комплексы отличаются от торгово-офисных тем, что у них профилирующим направлением становятся офисы, а на первых этажах таких зданий открываются магазины, основной целевая аудитория которых – сотрудники офисов.

Торгово-развлекательный комплекс.Данный вид многопрофильных комплексов появился благодаря все возрастающей конкуренции, из-за которой их владельцы вынуждены перекраивать свою первоначальную концепцию и расширять спектр дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей является создание инфраструктуры развлечений. Как правило, это точки питания – кафе, рестораны, бары, фастфуды, а также кинотеатры, крытые катки, игровые комплексы для детей, боулинги и фитнес-центры, салоны красоты.

Именно наличие развлекательной функции, по мнению экспертов, значительно повышает конкурентоспособность всего торгового центра.

Гостинично-торговый комплекс.Такие комплексы создаются обычно при крупных и известных гостиницах, и их целевая аудитория – постояльцы этих отелей. Специализация инфраструктуры данных комплексов – аптеки, салоны красоты, фитнес-центры, бутики одежды, рестораны.