Марина Пушкина - Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, который содержит императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Однако положения Закона об оценочной деятельности в РФ при определении стоимости земельного участка по такому договору не подлежат применению. В случае, когда на момент заключения договора купли-продажи земельного участка субъектом РФ цена земельного участка не установлена, применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

Если до определения властями субъекта РФ цены земельного участка стороны договора согласовали между собой его цену без учета требований Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ, то такое обстоятельство не влечет признания договора незаключенным, и условие о цене определяется исходя из соответствующей минимальной ставки земельного налога.

Здания и сооруженияв виде бизнес-центров и офисных зданий, уже построенных, или объектов неоконченного строительства составляют основу рынка коммерческой недвижимости.

В качестве необходимых элементов понятия «здание» можно выделить его недвижимый и капитальный характер, индивидуальную определенность и приспособленность к использованию в заявленных целях. Ниже перечислены основные риски в операциях с данными объектами.

• Их неопределенность. Отсутствие регистрационных записей, свидетельств о праве, неаккуратное составление планов не позволяют точно индивидуализировать данное сооружение.

• Движимый характер. Не каждое сооружение, установленное на земельном участке, признается зданием в связи с тем, что оно не связано с земельным участком до такой степени, что данное сооружение невозможно перенести на другой участок, не нарушив его конструктивной ценности. В качестве примера можно привести торговые палатки и киоски, не признаваемые недвижимыми объектами.

• Отсутствие возможности целевого использования. Прежде всего это связано с отсутствием надлежащих коммуникаций и конструктивными особенностями здания. Отсутствие разрешений и согласований соответствующих служб являются уже следствием, а не причиной блокирования целевого использования здания.

Отдельные помещениявыделены в этой классификации специально, поскольку достаточно часто именно они представляются в качестве объектов в конкретных договорных отношениях по целевому использованию объектов коммерческой недвижимости. Здесь же можно указать и отдельные площади в помещениях, используемые для коммерческих целей. По отношению ко второму типу объектов (здания, сооружения) помещения и площади вторичны, и они следуют судьбе здания. В этом разделе необходимо специально отметить, что в качестве объекта коммерческой недвижимости можно использовать и жилые помещения. Например, многие мини-отели и другие субъекты малого предпринимательства часто размещаются в бывших квартирах, переведенных в разряд нежилых помещений.

Среди преимуществ данного варианта:

• меньший размер необходимых инвестиций в отличие от вложений в крупные комплексы;

• меньшая зависимость от изменений экономической ситуации в стране: недвижимость, не имеющая статуса и цены элитной, имеет больше шансов быть приобретенной;

• большая оперативность реакции на изменения ситуации: такие помещения намного легче перепрофилировать из мини-отеля в офис или обратно в жилое помещение, чем крупный комплекс;

• значительное упрощение земельных отношений: при переводе жилого помещения не возникает проблем с оформлением земельного участка и прав на него.

Жилищное законодательство разрешает задействовать для работы собственные квадратные метры, но при условии, что это не нарушает прав и законных интересов других граждан, и при соблюдении требований, предъявляемых к жилым помещениям.

Здесь не усматривается никакого противоречия. Работать в квартире можно на вполне законных основаниях, если заниматься предпринимательской деятельностью в одиночку и не нуждаться в складских, производственных и иных специализированных помещениях. В большинстве случаев так и поступают индивидуальные предприниматели, работающие в одиночку, – программисты, художники и некоторые адвокаты.

Иными словами, в собственной квартире можно заниматься тем, что не создает шума, не вызывает неприятных запахов, вибрации стен, угрозы возгорания или отравления окружающих.