Марина Пушкина - Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

Для того чтобы перевести жилое помещение в нежилое, необходимо соблюдение следующих условий:

• быть собственником помещения;

• квартира должна находиться либо на первом этаже многоквартирного дома, либо непосредственно над другим нежилым помещением;

• должен присутствовать свободный доступ к инженерным коммуникациям подъезда или дома (если такового нет, то собственник обеспечивает его за свой счет);

• в доме должна иметься возможность оборудования отдельного входа (он также должен быть оборудован за счет собственника);

• помещение не должно находиться в залоге или под арестом, не должно быть обременено правами третьих лиц и не использоваться гражданином в качестве места постоянного проживания. Иными словами, собственник и другие члены семьи должны быть выписаны из квартиры.

По закону не требуется согласие владельцев помещений, примыкающих к переводимой в нежилой фонд квартире.

Сама процедура регистрации не очень сложна, но длительна по времени в связи с тем, что чиновники могут придраться к недостаткам в документах и т. п. Мы считаем нужным рассмотреть ее, так как данная процедура – один из способов приобретения или получения в собственность объекта коммерческой недвижимости.

Данный процесс начинается с составления заявления. Законом не установлена форма заявления о переводе помещения (квартиры) в состав нежилого фонда. Но, по сути, оно играет роль сопроводительного письма, в котором должны содержаться непосредственно волеизъявление и список прилагающихся правоустанавливающих документов:

• свидетельство о регистрации права гражданина на тот или иной объект недвижимого имущества, которое выдается региональным органом Федеральной регистрационной службы (прикладывается заверенная копия);

• технический паспорт помещения и поэтажный план здания, в котором оно находится.

Эти документы заказываются в органах технической инвентаризации по месту нахождения квартиры. Для этого нужно написать соответствующее заявление и приложить документ об оплате этой услуги.

Кроме того, следует заранее подготовить проект перепланировки и собрать все необходимые разрешения.

Проект перепланировки и (или) переустройства помещения заинтересованное лицо готовит самостоятельно. Если здание является памятником старины, потребуется заключение учреждения по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки и (или) переустройства.

Необходимо помнить о том, что, если в помещении до приобретения была проведена незаконная (т. е. не оформленная должным образом) перепланировка, то настоящий собственник, приобретая это помещение, берет на себя ответственность за такую перепланировку. Если этот факт будет обнаружен, то ему придется оплатить штраф, а также устранить за свой счет все переделки или обратиться в суд с иском о признании такой перепланировки законной.

Когда вышеназванные условия соблюдены и документы подготовлены, их нужно передать органу местной администрации, осуществляющему перевод жилых помещений в нежилой фонд. В Москве «из жилья в нежилье» переводит Городская межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда, а принимает документы «одно окно» Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Заявителю должна быть выдана расписка с указанием даты получения документов и их полного перечня. Решение о переводе должно быть принято в течение 45 суток со дня подачи документов.

После получения акта о переводе можно начинать обустраивать свой офис. Перевод подтверждается актом приемочной комиссии, который и является основанием для использования помещения как нежилого.

Возможные причины отказа в разрешении перевода:

• не представлены необходимые документы;

• документы предоставлены не по месту нахождения квартиры;

• помещение не соответствует необходимым критериям: скорее всего, обнаружено отсутствие технической возможности обустройства квартиры под офис (невозможность обустройства отдельного входа, свободного доступа к коммуникациям и т. д.);

• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям действующего законодательства.

При определении класса офисного здания существуют и некоторые «подводные камни». Наиболее существенными из них стали административные барьеры, возникающие на стадиях разработки и согласования проекта: