Марина Пушкина - Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

Кроме того, предоставленная собственнику недвижимости возможность выбора приобретаемого им права на земельный участок соответствует принципу единой юридической судьбы участка и возведенных на нем построек, который нашел отражение в ст. 1 Земельного кодекса. Объединение в одном лице собственника земельного участка и собственника расположенных на нем объектов недвижимости, к которому стремится законодатель, самым благоприятным образом скажется на обороте недвижимости и положении ее собственников, а также повысит инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Судебная практика, сложившаяся в ходе разрешения данного вопроса, также подтверждает данную точку зрения (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства). Однако, рассматривая подобные дела, суды дают оценку доводам исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка служит то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе участка, на данном земельном участке планировалось строительство иного объекта.

Несмотря на такую позицию судебных органов, мы считаем, что подобное обоснование своих действий местными властями является не вполне правильным: согласно действующему Градостроительному кодексу РФ генеральный план – это не правовой акт, а потому не может служить основанием для запрета на выкуп земельных участков. Ссылка на него со стороны властей фактически лишает и граждан, и юридических лиц права на оспаривание решения об изъятии участка. Генеральный план представляет собой лишь рамочный документ, на основании которого должны приниматься правила землепользования и застройки, а затем проекты планировки и межевания.

Согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков принадлежит собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Поскольку данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, то при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований превышает 25 %, на покупку государственного и муниципального имущества не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Кроме того, Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ установлено, что приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых они расположены. Так, в силу ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация недвижимого имущества осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.

При решении спорных вопросов, связанных с применением указанных норм, следует исходить из того, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в нем).

Согласно ст. 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений их стоимость определяется органами власти субъекта государства. В случае, если она не определена, применяется установленная минимальная ставка земельного налога.