Марина Пушкина - Коммерческая недвижимость как объект инвестирования

Очень важно сделать все правильно, учитывая законодательство Российской Федерации, а также применяя его соответствующим образом. Если потенциального покупателя волнует судьба его бизнеса и, приобретая недвижимость, он рассчитывает получить с ее помощью определенный доход, а не остаться без объекта и денежных средств, доверившись пронырливым жуликам, которые промышляют на рынке коммерческой недвижимости, ему нужно не только хорошо ориентироваться в законодательной базе, но и иметь представление о судебной практике, и быть знакомым с реальными примерами таких сделок.

Необходимо знать сегментацию рынка коммерческой недвижимости, перспективы его дальнейшего развития, учитывать все риски и стараться минимизировать их.

Важно также разобраться с системой налогообложения, чтобы понимать, как уменьшить сумму выплаты налогов и потратить сэкономленные средства на развитие бизнеса или премии сотрудникам.

Необходимо учитывать, что земельные участки также могут быть объектами коммерческой недвижимости. Выделение такого земельного участка под строительство должно пройти все стадии в соответствии с законодательством. В противном случае может возникнуть ситуация, при которой суд обяжет снести объект, возведенный на земле, выделенной под строительство ненадлежащим образом.

Несомненно, нельзя знать и учитывать все, поэтому важно помнить о том, что бизнес всегда сопряжен с риском. Однако следует стараться минимизировать проблемы, риски и неудачи. Тогда бизнес будет процветать, принося доход, и вас не будет страшить возникновение каких-либо неучтенных «помех».

Осень 2008 г. показала, что методы минимизации рисков и издержек не потеряли своей актуальности. Это заставляет уделить в книге особое внимание не только мерам по предупреждению опасных ситуаций, но и борьбе с их неблагоприятными последствиями.

Во всем мире коммерческую недвижимость принято делить на три большие группы (не стала в этом плане исключением и Россия):

• офисная недвижимость, которая содержит в себе много составляющих: это и сами здания, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах жилых домов, помещения свободного назначения, а также помещения предприятий, как бывших, так и действующих;

• торговая недвижимость, которая включает в себя различные магазины, центры бытовых услуг, многофункциональные торговые комплексы и т. д. В российском законодательстве данная недвижимость определяется в ст. 346.27 Налогового кодекса РФ как торговая площадь: «часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки и демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала и проходов для покупателей». В торговую площадь не включаются: помещения для приемки и хранения товаров и помещения для подготовки товаров к продаже (приемочные, разгрузочные, кладовые, фасовочные и др.), подсобные помещения (для хранения тары, упаковочных материалов, инвентаря, белья и др.), административные и бытовые помещения (конторские помещения и др.), технические помещения (вентиляционные камеры, машинное отделение лифтов и холодильных установок, телефонный коммутатор, котельная и др.) (Постановление Госкомстата РФ от 04.03.2002 № 20);

• склады и логистические центры, это могут быть и специально оборудованные складские комплексы, и складские помещения в промзонах на территориях различных промышленных предприятий, а также помещения в жилых зданиях, оборудованные в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Документами, подтверждающими для правоприменителей один из указанных выше статусов помещения, являются инвентаризационные и правоустанавливающие документы на данный объект, содержащие:

• необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта;

• необходимую информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей).

Особая роль в данном случае принадлежит органам технической инвентаризации, ведущим технический учет жилого и нежилого фондов.