Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Сегодня благодаря нацпроекту банки России научились выдавать ипотечные кредиты, и их можно выдавать много, если будет долгосрочный капитал. При этом в условиях отсутствия длинных денег банки будут вынуждены перейти от практики предоставления ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, погашаемых равными платежами, к кредитам с плавающей ставкой. Процент по таким кредитам периодически пересматривается в соответствии с ростом инфляции и другими негативными факторами и, по прогнозам АИЖК, платежи по ним для заемщиков ежегодно будут увеличиваться на 5-10 % по сравнению с суммами, выплаченными в предыдущем году. Однако следует помнить, что в России уже началась компания по принудительному взысканию просроченных платежей по ипотечным кредитам, выданным в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложении ареста на имущество 12 должников. Их жилье может быть реализовано на аукционах, а сами заемщики – выселены без предоставления жилплощади. Статистикой невозвратов по загородной ипотеке АИЖК, к сожалению, не располагает.

Книга, которую вы сейчас прочитали, – хороший повод задуматься о будущем ипотечного кредитования в России. Юбилей – в данном случае десятилетие российской ипотеки – сам по себе является неким рубежом, поводом для подведения промежуточных итогов. Кроме того, так получилось, что этот год – особенный как для финансовой системы страны в целом, так и для рынка ипотечного кредитования – одной из составляющих этой системы.

Вероятно, еще в течение длительного времени мы, говоря о процессах, происходящих в сфере ипотеки, будем уточнять: «до 2008 г.» или «после 2008 г.».

Итак, обозначу основные моменты.

До 2008 г. система ипотечного кредитования была практически безрисковой для кредиторов. Основанием тому послужил существенный рост цен на жилье, объективно обусловленный как ростом платежеспособности населения, так и дисбалансом спроса и предложения. Заемщики, взявшие ипотечный кредит более года назад, в настоящее время имеют надежный залог, порой в разы превышающий размер их кредита. Даже теоретически невозможно представить себе падение рынка, которое обесценило бы недвижимость, приобретенную до 2006 г.

Можно сказать, что сам рынок недвижимости обеспечил десять «тучных лет» для становления и развития ипотечного кредитования в нашей стране, и почти все участники рынка смогли эффективно воспользоваться этим благоприятным временем.

В итоге к 2008 г. значительно укрепился состав участников ипотечной сделки: инвесторов, застройщиков, кредиторов, страховщиков, брокеров. Ипотека, находящаяся на стыке интересов участников рынка недвижимости и финансов, заработала как слаженный механизм. Огромную роль в этом сыграли наши законодатели, создавшие в 1998 г. фактически с нуля юридическую основу для совершения сделок ипотечного кредитования – закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». От принятия этого закона и ведется отсчет существования ипотеки в современной России.

Многие люди, которые способствовали созданию современной системы кредитования населения, поделились опытом своей работы на страницах этой книги. У каждого бизнеса свой путь, но среди авторов вы увидели тех, кто прокладывал и прокладывает свою дорогу, договариваясь с партнерами о маршрутизации бизнес-процессов и усиливая тем самым в пути позиции друг друга.

Наконец, следует отметить, что за десятилетие ипотека, по сути, сформировала новый потребительский рынок. Потребитель ипотечных услуг стал за эти годы более требовательным, вырос уровень финансовой грамотности населения, ипотека стала привычным явлением в нашей жизни.

Все то, что было сделано за десятилетие, стало прочным основанием для дальнейшего развития ипотечного бизнеса в России. Безусловно, после 2008 г. этот бизнес станет более сложным, но и более вдумчивым. При этом рынок жилья по-прежнему далек от насыщения, и превышение предложения по сравнению со спросом, наступит еще очень не скоро. Это дает возможность инвесторам, застройщикам, кредиторам, брокерам строить масштабный серьезный бизнес, который прослужит десятилетиями, создавая немалые капиталы собственникам. Главным вопросом по-прежнему будет система оценки рисков кредитора, основанная на принятии обязательств обратного выкупа ипотечными брокерами. Именно этот тренд, полагаю, станет одним из определяющих в ближайшее время.