Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

В рамках проекта на основе передовых IT-технологий будет создана интегрированная интернет-площадка с элементами конкурсного отбора проектов и моделированием финансовых показателей и планов продаж, что станет эффективным инструментом в помощь застройщикам. Сотрудничество с региональными застройщиками будет начинаться с тщательной проверки: от репутации будущей компании-заемщика до планируемого формата застройки на соответствие категории доступного жилья. НАМИКС будет выступать своеобразным гарантом качества работы строительных организаций, присваивать им некие квалификационные характеристики. В этом случае у банков будет больше уверенности в работе с аккредитованными компаниями. После этого «МУЛЬТИБРОКЕР» подберет компании оптимального поставщика кредитных средств, сопроводит сделку, осуществит контроль за расходованием средств, а также в случае необходимости привлечет дополнительные средства для застройщика. На всех этапах сотрудничества «МУЛЬТИБРОКЕР» будет всесторонне гарантировать банку-кредитору выполнение обязательств со стороны застройщика. Договоренности о развитии ипотеки в малоэтажном строительстве и реализации совместных проектов уже достигнуты с рядом крупных ипотечных компаний.

Все выше сказанное отнюдь не означает, что во всех российских регионах ситуация развивается одинаково негативно. Так, например, в Самарской области основная работа по ипотечному кредитованию малоэтажного строительства осуществляется Самарским областным фондом поддержки индивидуального жилищного строительства на селе. Он работает с 1996 г. и выдает ипотечный кредит всем категориям граждан, живущих на селе: работникам культуры, медицины, образования, ЖКХ или коммерческих структур. Платежеспособность заемщиков определяется на месте с помощью районного представителя фонда. Если человек имеет постоянную работу на селе, а в собственности земельный участок или жилье, которое можно заложить в ипотеку, он получает в фонде ипотечный кредит. Подобной льготной программы нет практически ни в одном субъекте РФ.

Есть также пилотный проект комплексного жилищного строительства в рамках реализации на Дону одного из направлений нацпроекта «Развитие АПК» – «Обеспечение жильем молодых специалистов на селе». В 2006 г. были отобраны 11 поселений. Всего в области до конца 2007 г. было построено 208 малоэтажных домов общей площадью свыше 17 тыс. кв. м. Даже без учета затрат на коммуникации, которые покрываются из областного и федерального бюджета, такой дом стоил около 1,2 млн рублей. Однако благодаря участию района в нацпроекте «Развитие АПК» до 70 % расходов опять же субсидируются из бюджета. На остальную сумму молодые специалисты получают кредит.

В Челябинской области разрабатывают механизм, позволяющий предприятиям удерживать специалистов за счет предоставления жилья, так называемую корпоративную ипотеку. Механизм обеспечит взаимодействие банков, АИЖК, муниципальных властей и откроет рынок новым ценным бумагам. Муниципальные власти будут предоставлять участки земли рядом с предприятием, а оно, в свою очередь, – снижать себестоимость строительства. Новые ценные бумаги будут даже более надежны для банков: платежеспособность предприятий в любом случае выше, чем физических лиц. Владельцами жилья по новым закладным будут предприятия.

На сегодняшний день основной объем ипотечных сделок (порядка 80 %) приходится на квартирные кредиты. На загородную ипотеку (дома и земельные участки) приходится пока не более 5-10 % кредитов. Несколько лет назад банки предлагали ипотечные программы только на покупку готовых домов, а на приобретение земли, где еще ничего не построено, получить кредит было почти нереально. Однако ситуация меняется. Если в начале 2005 г. в сегменте кредитования малоэтажного строительства работало всего 16 банков, то к концу 2006 г. их было уже 37. Растет и количество предлагаемых программ кредитования загородной недвижимости: в 2007 г. их число «перевалило» за 200 против 73 в начале 2006 г. Кроме того, АИЖК намерено разработать программу для строительства индивидуальных домов под залог земельных участков. Она будет учитывать рост залоговой стоимости участка в процессе возведения дома. Кредитный лимит будет расти с ростом объема прав, закрепленных за участком. Сейчас из-за большого объема трудозатрат кредитора такие продукты банки предлагают только юридическим лицам, выигрывая на объемах кредитования. АИЖК планирует сделать этот продукт доступным для граждан.