Андрей Воскресенский - Ипотека в лицах (первые лица ипотечного бизнеса о развитии ипотеки в России 1996-2008)

Существует несколько способов решения обозначенных выше проблем. В первую очередь, необходимо направить усилия на совершенствование законодательства, регулирующего малоэтажное строительство. Например, требуется разработать и законодательно ввести определение понятия «малоэтажное строительство», а также сопутствующих технических регламентов. Для развития ипотеки очень важна безопасность и качество возводимых строений, применение современных технологий, которые при сохранении качества позволяют снизить себестоимость строительства.

Справедливости ради следует отметить, что сейчас в Государственной думе идет работа по созданию законодательной базы малоэтажного жилья. В частности, уже обсуждается проект техрегламента «О безопасности зданий и сооружений», а Минрегион до конца года обещал подготовить второй базовый техрегламент «О безопасности строительных материалов». В свою очередь, НАМИКС разработало проект технического регламента для малоэтажного строительства. Кроме того, должна быть создана система рефинансирования земельных кредитов. Для того чтобы она работала, в ней должны быть адекватно распределены риски между всеми участниками. То есть часть рисков должна оставаться на банках, являющихся первичными кредиторами и структурами, финансирующими эту деятельность; часть рисков должна переходить к рефинансирующим организациям; безусловно, часть рисков должно принимать на себя государство. Без государственной поддержки в виде предоставления госгарантий участникам этой системы, данный рынок будет развиваться не теми темпами, которые от него ожидаются. При этом создание стандартов земельной ипотеки позволит привлекать под залог земли долгосрочный заемный капитал, прежде всего, для проектов малоэтажного домостроения.

Для малообеспеченных граждан необходимо развивать механизм поддержки через сертификаты, субсидии и социальный наем жилья. Для граждан со средними доходами – совершенствовать финансовые механизмы, позволяющие им самостоятельно приобрести жилье через различные накопительные системы, например стройсберкассы (ССК). Механизм работает предельно просто: 15 % стоимости домовладения человек копит в ССК, недостающие 15 % ему добавляет ССК под низкие проценты. Накоплен первоначальный взнос, есть кредитная история, а длительный срок погашения ему обеспечивает ипотечный банк. Для сравнения на рубль государственной поддержки в России привлекается всего рубль частных денег и даже меньше. В некоторых странах ССК в среднем на одну денежную единицу привлекают инвестиций в десять раз больше. Поэтому серьезных законодательных инициатив, которые на самом деле могли бы доказать, что правительство готово развивать системы предварительного накопления, системы жилищных кооперативов, пока нет. В частности, законопроекты о ССК, о защите прав граждан, вкладывающих средства в приобретение жилья, которые могли бы способствовать развитию новых возможностей приобретения жилья, пока рассмотрены не будут.

Помимо законодательных инициатив одним из способов повышения доступности ипотеки является сотрудничество застройщика и банка. Сегодня на отечественном рынке функционирует несколько схем кредитования загородной недвижимости. Первая «классическая» схема – кредитование покупки готовых домов. Менее популярен второй вариант – заем на строительство дома. Получить такой кредит можно в том случае, если земля уже находится в собственности потенциального заемщика. Если нет, придется брать кредит под залог имеющейся недвижимости, например городской квартиры. Приобретение жилья в коттеджных поселках – еще один путь загородной ипотеки. Сегодня крупные компании-застройщики заключают договоры с кредитными организациями для реализации совместных ипотечных программ.

Такое сотрудничество взаимовыгодно: строители увеличивают объемы реализации, а финансисты получают новых клиентов за счет расширения линейки кредитных продуктов. Получение кредита на покупку загородного жилья у аккредитованных банком застройщиков – надежная и популярная схема. Ее используют все больше кредитующих организаций. Подобные адресные программы предусматривают покупку дома на всех этапах строительства, в некоторых случаях еще на стадии предпроектной подготовки.

В этой схеме возможны два варианта. Во-первых, строительная компания аккредитовывает строящийся объект в нескольких банках и предлагает своим покупателям ипотечные кредиты данных банков. Во-вторых, застройщик сам берет кредит на строительство коттеджного поселка. При выдаче такого кредита и компания, и стройка становятся прозрачными для банка. Далее банк начинает выдавать ипотеку на объект, при этом возможна разработка специальных льготных условий кредитования. Однако такой вариант возможен, скорее, для крупных строительных компаний. Одним из основных факторов, сдерживающих развитие малоэтажного домостроения в России, является дефицит или полное отсутствие возможности получения необходимых инвестиций у небольших региональных застройщиков. Для решения этой проблемы Национальное агентство совместно с управляющей компанией «МУЛЬТИБРОКЕР» разработала программу поддержки малоэтажного строительства в России.